資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 篇一
第一條 為明確資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)責(zé)任，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保證資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告質(zhì)量，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，制定本制度。
第二條 凡中國境內(nèi)執(zhí)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在接受客戶委托，完成評(píng)估項(xiàng)目后所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，應(yīng)有資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人（含伙制機(jī)構(gòu)為合伙人，以下簡稱合伙人）和至少兩名注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字。未經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人（合伙人）和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為無效報(bào)告。
第三條 本制度所稱注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師，是指經(jīng)過國家統(tǒng)一考試或認(rèn)定，取得執(zhí)業(yè)資格，并依法進(jìn)行注冊(cè)登記的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員。
第四條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)行為應(yīng)遵循國家有關(guān)的法律和行政法規(guī)，符合中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的執(zhí)業(yè)規(guī)范。
第五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師只能在一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估師機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)并獨(dú)立行使簽字權(quán)利。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不得允許他人以本人名義簽字。
第六條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師只能在本人參與評(píng)估的綜合性資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目和單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書上簽字。注冊(cè)資評(píng)估師在有正當(dāng)理由并能提供必要依據(jù)的情況下，可以拒絕在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書上簽字。對(duì)于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，也可由中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)認(rèn)可的評(píng)估專業(yè)人員簽字。
第七條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)簽署的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的真實(shí)性、客觀性、公正性負(fù)責(zé)，關(guān)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第八條 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人（合伙人）在本機(jī)構(gòu)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽署的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書上明確簽署審核意見后簽字，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)此承擔(dān)連帶當(dāng)選責(zé)任。
第九條 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核制度和檔案管理制度。凡本機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，都應(yīng)建立檔案，妥善保管，以備查閱。
第十條 凡違反本制度的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)根據(jù)協(xié)會(huì)章程及其他規(guī)定，給予警告、通報(bào)批評(píng)、撤銷會(huì)員資格等處分，并建議國務(wù)崐院資產(chǎn)評(píng)估管理行政主管部門依法給予行政處罰。
第十一條 證券業(yè)資格資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從3月1日起實(shí)施本制度，其他資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從196月1日起實(shí)施
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 篇二
有關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
一、緒言
本會(huì)計(jì)事務(wù)所接受貴州茅臺(tái)股份有限公司委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)為評(píng)估目的而涉及的全部資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允的反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況和評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
二、委托方和資產(chǎn)占有方概況
（一）委托方簡介
委托方：貴州茅臺(tái)股份有限公司。
注冊(cè)地址：xxxxxx
法定代表人：xxxx
注冊(cè)資本：成立時(shí)注冊(cè)資本為人民幣xxxx萬元
企業(yè)類型：有限責(zé)任公司
經(jīng)營范圍：xxxx
（二）資產(chǎn)占有方簡介
貴州茅臺(tái)份有限公司
三、評(píng)估目的
為配合貴州茅臺(tái)股份有限公司發(fā)行人民幣普通股，本次評(píng)估即為該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的貴州茅臺(tái)股份有限公司資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值提供參考依據(jù)。
四、評(píng)估范圍及對(duì)象
包括流動(dòng)資產(chǎn)及負(fù)債等。資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表列示的本公司總資產(chǎn)為74123.96萬元，負(fù)債為51886.77萬元，凈資產(chǎn)為22237.19萬元。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
xxxxxx
六、評(píng)估原則
根據(jù)國家資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，本公司及評(píng)估人員遵循以下原則進(jìn)行評(píng)估：
1、工作原則：獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的評(píng)估原則
（1）、獨(dú)立性原則：資產(chǎn)評(píng)估工作由具有資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理機(jī)構(gòu)授予資產(chǎn)評(píng)估資格的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)獨(dú)立進(jìn)行操作，不受被評(píng)估資產(chǎn)各方當(dāng)事人利益和外界干擾的影響。評(píng)估機(jī)構(gòu)及操作人員與被評(píng)估資產(chǎn)各方當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；
（2）、公正、客觀性原則：評(píng)估人員從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究，在掌握翔實(shí)可靠資料的基礎(chǔ)上，采用符合實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)和方法，得出合理、可信、公正的評(píng)估結(jié)論；
（3）、科學(xué)性原則：在具體評(píng)估過程中，根據(jù)特定目的，制定科學(xué)的評(píng)估方案，采用科學(xué)的評(píng)估程序和方法，用資產(chǎn)評(píng)估基本原理指導(dǎo)評(píng)估操作。
2、操作原則：資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)、替代性、公開市場(chǎng)原則等。
森林資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書 篇三
XX(2013)第XX號(hào)
XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司：
XX接受您的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)屬委托方XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司所有的森林資源資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，為委托方擬用森林資源資產(chǎn)抵押貸款，確定貸款額度提供價(jià)值參考。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地勘察與核對(duì)，以及實(shí)施了我們認(rèn)為必要的其他評(píng)估程序，對(duì)委估的資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2013年7月19日所表現(xiàn)的資產(chǎn)現(xiàn)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和其他評(píng)估報(bào)告使用者
(一)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者
委托方及產(chǎn)權(quán)持有者均為XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司
企業(yè)名稱：XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司(簡稱永林公司)
注冊(cè)地址：XX市燕江東路819號(hào)
注冊(cè)資本：人民幣20276.028萬元
法定代表人：吳景賢
企業(yè)類型：股份有限公司(上市)
經(jīng)營范圍：木(竹)采運(yùn)、加工；水力發(fā)電；林業(yè)、農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、生產(chǎn)技術(shù)服務(wù)；林業(yè)、農(nóng)業(yè)、蓄牧業(yè)、生產(chǎn)技術(shù)服務(wù)；家具，百貨，日用雜品，五金、交電、化工，石油制品(不含成品油)，建筑材料批發(fā)、零售；苗木培植；花卉盆景栽培；對(duì)外貿(mào)易。(以上經(jīng)營范圍涉及許可經(jīng)營項(xiàng)目的，應(yīng)在取得有關(guān)部門的許可后方可經(jīng)營)。
(二)其他可能的評(píng)估報(bào)告使用者
報(bào)告使用者包括：委托方及主管部門、森林資源資產(chǎn)抵押人、抵押權(quán)人、國家法律法規(guī)規(guī)定的其他評(píng)估報(bào)告使用者。
本報(bào)告僅為本評(píng)估目的服務(wù)，在此行為實(shí)現(xiàn)的過程中，除以上經(jīng)濟(jì)行為涉及到的各方外，不排除其他相關(guān)方會(huì)閱讀到本評(píng)估報(bào)告，但我們對(duì)其他相關(guān)方基于自身立場(chǎng)對(duì)本報(bào)告的理解不負(fù)任何責(zé)任。
二、評(píng)估目的
為XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司擬用森林資源資產(chǎn)抵押貸款，確定貸款額度提供價(jià)值參考意見。
本次評(píng)估為這一經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考，不作為其他經(jīng)濟(jì)目的、其他用途使用。評(píng)估報(bào)告只能用于載明的評(píng)估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)無關(guān)。
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象為XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司委估的屬其所有的森林資源資產(chǎn)，評(píng)估范圍為XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司所有的位于XX市西洋鎮(zhèn)境內(nèi)的森林資源資產(chǎn)，共544宗地，委托評(píng)估森林面積為99861畝，其中350畝生態(tài)公益林，2246畝經(jīng)濟(jì)林，2914畝無林地(包括采伐跡地、灌木林地、宜林荒山荒地、非林業(yè)用地)未予以評(píng)估，故實(shí)際納入評(píng)估范圍的森林面積為94351畝。
1、評(píng)估對(duì)象權(quán)屬狀況
根據(jù)委托方提供的林權(quán)證資料，評(píng)估對(duì)象權(quán)屬狀況詳見《林權(quán)登記明細(xì)表》。
2，評(píng)估對(duì)象實(shí)物狀況
由我公司技術(shù)人員組成的森林資源資產(chǎn)實(shí)物量核查小組，于2013年7月19日～7月26日期間對(duì)XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司所提供的擬評(píng)估森林資源資產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地核查，評(píng)估對(duì)象實(shí)物狀況詳見《森林資源資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。
四、價(jià)值類型及其定義
價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。價(jià)值類型分為市場(chǎng)價(jià)值及市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型包括投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。
此次評(píng)估采用市場(chǎng)價(jià)值類型。
市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
本次資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日期是2013年7月19日。系以森林資源資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)核查起始日為評(píng)估基準(zhǔn)日。
本次資產(chǎn)評(píng)估工作中，資產(chǎn)評(píng)估范圍的界定、評(píng)評(píng)估格的確定、評(píng)估參數(shù)的選取及本報(bào)告書中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
六、評(píng)估依據(jù)
本次評(píng)估的主要依據(jù)有：
(一)行為依據(jù)
XX與XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司簽訂的本項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估委托合同； 其他與此相關(guān)的資料。
(二)法律依據(jù)
1、中華人民共和國主席令第17號(hào)《中華人民共和國森林法》(修訂);
2、中華人民共和國主席令第五號(hào)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》;
3、財(cái)政部、國家林業(yè)總局12月25日財(cái)企[]529號(hào)關(guān)于印發(fā)《森林資源資產(chǎn)評(píng)估管理暫行規(guī)定》的通知；
4、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)令第12號(hào)《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》;
5、國資委產(chǎn)權(quán)。2006.274號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》。
(三)準(zhǔn)則依據(jù)
1、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—工作底稿》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》;
2、財(cái)政部2月發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》及《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財(cái)企20號(hào));
3、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》、《資產(chǎn)評(píng)估值類型指導(dǎo)意見》;
4、國家國有資產(chǎn)管理局、林業(yè)部關(guān)于發(fā)布《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》的通知，國資辦發(fā)[]59號(hào)。
(四)權(quán)屬依據(jù)
XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司提供的《中華人民共和國林權(quán)證》(詳見《林權(quán)登記明細(xì)表》)。
(五)取價(jià)依據(jù)
1、當(dāng)?shù)亟诹之a(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格；
2、當(dāng)?shù)亟谏止茏o(hù)及林產(chǎn)品采運(yùn)成本；
3、當(dāng)?shù)亟诹之a(chǎn)品市場(chǎng)銷售稅費(fèi)；
4、當(dāng)?shù)亟诹值氐刈饧稗D(zhuǎn)讓價(jià)格。
七、評(píng)估方法
森林資源資產(chǎn)評(píng)估方法通常有市場(chǎng)法、收益法、成本法等三種評(píng)估方法。根據(jù)評(píng)估對(duì)象所對(duì)應(yīng)森林資源資產(chǎn)的不同特性，選擇不同具體方法。
(一)市價(jià)法
1、市價(jià)法基本原理
森林資源資產(chǎn)評(píng)估的市價(jià)法也稱市場(chǎng)價(jià)比較法，是將相同或類似的森林資源資產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)成交價(jià)格進(jìn)行比較分析，估測(cè)被評(píng)估森林資源資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。市價(jià)法依據(jù)“替代原則”，以均衡價(jià)值論為理論基礎(chǔ)，采用比較和類比的思路及其方法，判斷森林資源資產(chǎn)價(jià)值。
2、市價(jià)法的適用性
市價(jià)法以市場(chǎng)交易價(jià)格為基礎(chǔ)，評(píng)估結(jié)果可信度高、說服力強(qiáng)、計(jì)算容易，但由于需要有參照的成交案例，因此該方法的必備條件是要求存在一個(gè)發(fā)育充分的公開的森林資源資產(chǎn)市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)中可以找到各種類型的森林資源資產(chǎn)評(píng)估的可比參照案例。
(二)收益法
1、收益法基本原理
森林資源資產(chǎn)評(píng)估的收益法是指通過估算被評(píng)估森林資源資產(chǎn)預(yù)期收益，并經(jīng)折現(xiàn)或資本化處理來評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。收益法評(píng)估森林資源資產(chǎn)價(jià)值的理論基礎(chǔ)是效用價(jià)值論，該理論認(rèn)為森林資源資產(chǎn)的價(jià)值是由其效用決定的，效用指森林資源資產(chǎn)的收益能力，與影響收益能力的自然條件和社會(huì)因素相關(guān)，體現(xiàn)在該森林資源資產(chǎn)為其所有者帶來的收益上。收益法中常用具體方法有：市場(chǎng)價(jià)倒算法、收獲現(xiàn)值法年凈收益現(xiàn)值法、年金資本化法、林地期望價(jià)法和地租資本化法。
2、收益法的適用性
收益法是評(píng)估中齡林、近熟林、成熟林和林地使用權(quán)森林資源資產(chǎn)經(jīng)常選用的評(píng)估方法，該方法的提出解決了中齡林、近熟林資產(chǎn)評(píng)估的難點(diǎn)；但收益法的運(yùn)用需具備一定的前提條件，對(duì)于沒有收益或收益無法用貨幣計(jì)量以及風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率不能確定的資產(chǎn)，無法應(yīng)用此法。另外未來收益的預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定等有一定的主觀性，也無法考慮未來不可預(yù)知的因素的影響。
(三)成本法
1、成本法基本原理
森林資源資產(chǎn)的成本法是指在現(xiàn)時(shí)條件下以被評(píng)估資產(chǎn)的重臵成本估算價(jià)值量，其理論基礎(chǔ)是勞動(dòng)價(jià)值論。成本法較充分地考慮了森林資源資產(chǎn)重臵全價(jià)和相應(yīng)的林木生長狀況。
2、成本法的適用性
(1)適用幼齡林的評(píng)估，不適用于中齡林和成過熟林的評(píng)估。
(2)適用于沒有充分發(fā)育的、活躍的交易市場(chǎng)的林木資產(chǎn)評(píng)估。
(3)適用于以資產(chǎn)重臵、補(bǔ)償為目的的林木資產(chǎn)的評(píng)估。
(4)適用于經(jīng)營周期較短的速生樹種的評(píng)估。
(四)評(píng)估方法的選取
1、由于目前森林資源資產(chǎn)交易市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)尚無類似森林資源資產(chǎn)充分交易的案例，同類森林資源資產(chǎn)交易價(jià)格獲得的難度較大，因而不能采用市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估。
2、現(xiàn)場(chǎng)核查中已測(cè)算出評(píng)估對(duì)象的樹種、齡組、畝株數(shù)、畝蓄積、面積等相關(guān)數(shù)據(jù)，根據(jù)當(dāng)?shù)亟诹之a(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格、當(dāng)?shù)亟谏止茏o(hù)及林產(chǎn)品采運(yùn)成本、當(dāng)?shù)亟诹之a(chǎn)品市場(chǎng)銷售稅費(fèi)、當(dāng)?shù)亟诹值氐刈饧稗D(zhuǎn)讓價(jià)格；可以采用收益法對(duì)中齡林、近熟林、成過熟林林木和毛竹林資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。
3、成本法適用于未成林造林地和幼齡林(生以下，含10年)林木資產(chǎn)的評(píng)估。 綜上所述，本報(bào)告采用收益法和成本法評(píng)估森林資源資產(chǎn)價(jià)值。
(五)本報(bào)告評(píng)估中根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，分別采用以下方法進(jìn)行評(píng)估：
1、未成林造林地和幼齡林林木資產(chǎn)評(píng)估
未成林造林地上的林木資產(chǎn)與用材林幼齡林采用重臵成本法進(jìn)行評(píng)估，即按現(xiàn)在的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工價(jià)、物價(jià)水平，重新營造一片與被評(píng)估資產(chǎn)同樣的林分所需的資金成本和資金的投資收益(利息)。其計(jì)算公式為： 式中：
En：林木資產(chǎn)評(píng)估值；
K：調(diào)整系數(shù)；
Ci：第i年以現(xiàn)時(shí)工價(jià)和生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)的投資額，各年度投資標(biāo)準(zhǔn)、管護(hù)費(fèi)用詳見
技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；
p：投資收益率；
n：林分年齡。
..
…..
niinpCiKEn11)1(
2、中齡林與近熟林林木資產(chǎn)評(píng)估
中齡林和近熟林的林木資產(chǎn)采用收獲現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)估，即預(yù)測(cè)該林分成熟時(shí)采伐所得到的純收入(已扣除木材生產(chǎn)成本、稅費(fèi)及合理的經(jīng)營利潤)，再扣除從現(xiàn)在到主伐之間的管護(hù)費(fèi)用，其剩余值的折現(xiàn)值作為林木資產(chǎn)的評(píng)估值。其計(jì)算公式為：
nuppnupVnupFCWfFCWfFCWfnmMunmEn111)(
)1333(3)222(2)111(1
.
式中：
mn：林齡為n年時(shí)單位面積林分實(shí)際蓄積量；
：林齡為n年時(shí)單位面積林分理論蓄積量，按林木蓄積生長預(yù)測(cè)模型計(jì)算得到，各樹種生長預(yù)測(cè)模型是利用福建省林業(yè)廳現(xiàn)行《森林經(jīng)營類型表》中中徑材經(jīng)營類型生長指標(biāo)擬合而成；
Mu：按林木生長預(yù)測(cè)模型計(jì)算的u年主伐時(shí)單位面積林分理論蓄積量；
f1, f2, f3：原木、小徑材、薪材出材率；
W1, W2, W3：原木、小徑材、薪材平均木材銷售價(jià)格；
C1, C2, C3：原木、小徑材、薪材木材生產(chǎn)經(jīng)營成本；
F1, F2, F3：原木、小徑材、薪材木材生產(chǎn)經(jīng)營段利潤；
V：年平均管護(hù)費(fèi)用；
u：主伐年齡；
n：現(xiàn)實(shí)林分年齡；
p：投資收益率。
3、成過熟林林木資產(chǎn)評(píng)估
成熟林和過熟林的林木資產(chǎn)采用木材市場(chǎng)價(jià)倒算法進(jìn)行評(píng)估，即將該林分主伐時(shí)的木材總銷售收入，扣除木材生產(chǎn)經(jīng)營成本、稅費(fèi)及木材生產(chǎn)段的合理利潤后的剩余值作為林木資產(chǎn)的評(píng)估值，其計(jì)算公式為：
nm.)]()()([333322221111FCWfFCWfFCWfmEnn………….
式中： mn, f1, f2, f3, W1, W2, W3, C1, C2, C3, F1, F2, F3：同上。
4、天然闊葉林林木資產(chǎn)評(píng)估
天然闊葉林林木資產(chǎn)采用擇伐林的收益現(xiàn)值法計(jì)算，成熟林計(jì)算公式為：
未成熟林預(yù)測(cè)測(cè)算至成熟后再進(jìn)行擇伐，其計(jì)算公式為： 式中：
mn, p, V：同上；
An：現(xiàn)實(shí)林擇伐純收入；
t：擇伐周期
5、毛竹林年金資本化法
年金資本化法是將被評(píng)估的森林資源資產(chǎn)每年的穩(wěn)定收益作為資本投資的收益，再按適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率求出資產(chǎn)的價(jià)值。其計(jì)算公式為：
式中：
A：穩(wěn)產(chǎn)期后竹林的年平均純收益；
p：折現(xiàn)率；
n：剩余經(jīng)營年限。
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八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況
我公司接受委托方評(píng)估委托后，隨即選派資產(chǎn)評(píng)估人員組成評(píng)估小組，開展資產(chǎn)評(píng)估工作。我們根據(jù)國家資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，具體步驟如下：
本次評(píng)估于2013年7月19日-7月26日開展現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，2013年8月16日出具報(bào)告。
評(píng)估過程分五個(gè)階段進(jìn)行：
(一)接受委托階段
本階段的主要工作是：
1、接受項(xiàng)目委托，根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估工作的需要，由委托方進(jìn)行資產(chǎn)申報(bào)工作；向委托方了解評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，確定評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象及范圍、選定評(píng)估基準(zhǔn)日；
2、收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料，擬定評(píng)估方案，制訂資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。
(二)資產(chǎn)清查階段
根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，具體步驟如下：
1、組建森林資源資產(chǎn)核查小組，制定森林資源資產(chǎn)核查技術(shù)方案。
2、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查
(1)聽取有關(guān)人員對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹；
(2)根據(jù)委托方提供的資料到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)物核實(shí)，并對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行察看、記錄；
本次核查面積占森林資源總面積的10%以上，分別樹種和齡組隨機(jī)抽取核查小班，對(duì)抽中的小班進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查。用在現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)過程中，利用林權(quán)圖、林業(yè)基本圖、小班一覽表對(duì)抽中的小班，采用3.26米樣圓法和角規(guī)輔助目測(cè)法，對(duì)其所記載的地類、林種、樹種、小班蓄積、平均胸徑、平均高、株數(shù)等主要的調(diào)查因子進(jìn)行現(xiàn)地調(diào)查。
3、對(duì)委估對(duì)象相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行征詢并收集與評(píng)估對(duì)象相關(guān)的各項(xiàng)資料、記錄；
(三)評(píng)定估算階段
根據(jù)評(píng)估對(duì)象的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)特點(diǎn)開展市場(chǎng)調(diào)研、詢價(jià)工作，制訂資產(chǎn)的具體評(píng)估方法；對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算其評(píng)估值。
(四)評(píng)估匯總階段
1、根據(jù)資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行匯總分析工作，并根據(jù)匯總分析情況，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善。
2、起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書、評(píng)估結(jié)論分析并撰寫評(píng)估說明。
(五)提交報(bào)告階段
根據(jù)評(píng)估工作情況，經(jīng)本公司有關(guān)審核人員三級(jí)復(fù)核后完成資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
九、評(píng)估假設(shè)
1、本次評(píng)估是以假設(shè)所評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是正常的，因而能夠進(jìn)行合法的交易，即產(chǎn)權(quán)持有者合法擁有森林資源資產(chǎn)的完整產(chǎn)權(quán)，而無任何限制或影響交易的他項(xiàng)權(quán)利之設(shè)臵或其他瑕疵；
2、本假設(shè)委估的森林資源資產(chǎn)處在交易過程中，估算是根據(jù)待估森林資產(chǎn)的交易條件模擬市場(chǎng)進(jìn)行的，評(píng)估結(jié)果是對(duì)委估森林資源資產(chǎn)最可能達(dá)成交易價(jià)格的估計(jì)；
3、假設(shè)交易市場(chǎng)是公開、公平的，買賣雙方是平等、自愿交易，不存在強(qiáng)制性；
4、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后的國家現(xiàn)行的有關(guān)政策、法律、法規(guī)及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不發(fā)生重大變化；
5、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后的利率、稅賦、物價(jià)等無重大變化；
6、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后，預(yù)測(cè)期內(nèi)不發(fā)生影響森林資源資產(chǎn)經(jīng)營的不可抗拒的自然力和偶然性的事件；
7、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后森林或林木所有權(quán)權(quán)利人能盡職地維護(hù)管理，使森林資源資產(chǎn)正常生長。
8、評(píng)估采用的林木生產(chǎn)成本、經(jīng)營成本、相關(guān)林產(chǎn)品價(jià)格、出材率、生長率、地租等為評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域現(xiàn)有的森林生長、森林經(jīng)營及市場(chǎng)價(jià)格的平均水平，且在評(píng)估基準(zhǔn)日后，預(yù)測(cè)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定變化不大。
9、考慮到林木資產(chǎn)評(píng)估方法與實(shí)踐，結(jié)合木材市場(chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)于幼齡林中10年以上的林木資產(chǎn)不宜采用重臵成本法，故本次計(jì)算時(shí)將幼齡林中部分10年以上的林分采用收獲現(xiàn)值法而并入中齡林計(jì)算，未成林造林地并入用材林幼齡林計(jì)算。
10、本次評(píng)估值中已包含林地使用權(quán)價(jià)值，即如發(fā)生交易，則林木資產(chǎn)購買者在本輪伐期內(nèi)不再向林地集體所有者交納林地使用費(fèi)。
評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估的規(guī)定和要求，認(rèn)定以上前提條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立。當(dāng)上述限定條件及評(píng)估中遵循的評(píng)估假設(shè)等其他情況發(fā)生變化時(shí)，將會(huì)影響并改變?cè)u(píng)估結(jié)論，評(píng)估報(bào)告將會(huì)失效，評(píng)估人員不承擔(dān)由此導(dǎo)致評(píng)估結(jié)論不合理的責(zé)任。
十、評(píng)估結(jié)論
根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正和科學(xué)的原則及必要的評(píng)估程序，我公司對(duì)XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司委托評(píng)估的產(chǎn)權(quán)屬于其所有的森林資源(毛竹林)資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，根據(jù)以上評(píng)估工作，得出如下評(píng)估結(jié)論：
1、在評(píng)估基準(zhǔn)日2013年7月19日，持續(xù)使用條件下，委估資產(chǎn)的評(píng)估值為大寫人民幣XX元整(RMBXX元)。各類資產(chǎn)評(píng)估值詳見《森林資源資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果表》。
十一、特別事項(xiàng)說明
1、本報(bào)告所稱“評(píng)估值”是依據(jù)所評(píng)估的資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變、持續(xù)使用和在評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的森林資源資產(chǎn)狀況和特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報(bào)告書所列明的目的而提出的價(jià)值參考意見。
2、本報(bào)告所采用的`有關(guān)權(quán)屬資料、數(shù)據(jù)均由XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司提供，資料提供方承諾對(duì)其所提供資料、數(shù)據(jù)的真實(shí)性負(fù)全部法律責(zé)任。
3、本次評(píng)估中未考慮未來市場(chǎng)環(huán)境變化和短期強(qiáng)制處分可能對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
4、本次評(píng)估結(jié)論只是評(píng)估對(duì)象在滿足前述全部評(píng)估假設(shè)前提條件下的評(píng)估值，沒有考慮特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估現(xiàn)值的影響，也沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估現(xiàn)值的影響。
5、本次評(píng)估森林資源資產(chǎn)的宗地面積以委托方提供的《中華人民共和國林權(quán)證》和小班區(qū)劃圖為準(zhǔn)；森林資源資產(chǎn)的林分小班立地質(zhì)量、坡度、起源等相關(guān)數(shù)據(jù)以委托方提供的《小班一覽表》為準(zhǔn)。
6、評(píng)估基準(zhǔn)日后，若資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對(duì)評(píng)估結(jié)論造成影響時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論，須對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行調(diào)整或重新評(píng)估。
7、本報(bào)告僅對(duì)所列資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見超出注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)范圍。 評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)注意以上特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。
十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明
1、受XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司委托，本次評(píng)估是為XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司擬用森林資源資產(chǎn)抵押貸款，確定抵押貸款額度提供價(jià)值參考意見。評(píng)估范圍以委托方提供的資料上所列示的資產(chǎn)為準(zhǔn)。
2、本項(xiàng)評(píng)估是在獨(dú)立、公正、客觀、科學(xué)的原則下做出的，我公司及參加評(píng)估工作的全體人員與經(jīng)濟(jì)行為各方之間無任何特殊利害關(guān)系，評(píng)估人員在評(píng)估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范。
3本報(bào)告僅為報(bào)告使用人提供價(jià)值參考，其使用應(yīng)以合法原則為基礎(chǔ)，即報(bào)告使用人使用本報(bào)告時(shí)所申報(bào)的經(jīng)濟(jì)行為必須符合有關(guān)法律法規(guī)，本報(bào)告方為有效。
4、本評(píng)估報(bào)告是本評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的，受本評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力的影響，不作為權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。
5、如果發(fā)現(xiàn)本報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其他原因出現(xiàn)誤差時(shí)，請(qǐng)委托方通知本公司進(jìn)行更正，否則，報(bào)告誤差部分及受影響部分無效。
6、本報(bào)告含有若干附件，附件構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效力。
7、本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下而得出的價(jià)值參考意見，不得用于其他目的，因委托方使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊(cè)評(píng)估師及其所在的評(píng)估機(jī)構(gòu)無關(guān)。若出現(xiàn)本報(bào)告所述特別事項(xiàng)或其他事項(xiàng)等影響評(píng)估結(jié)果的情形，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
8、本報(bào)告的有效期，本報(bào)告評(píng)估結(jié)論有效期為一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2013年7月19日起至207月18日止。
9、本評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途，且只能由評(píng)估報(bào)告載明的使用者使用；未征得我公司同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定除外。
十三、評(píng)估報(bào)告日
本評(píng)估報(bào)告提出日期為2013年08月16日。
謹(jǐn)此報(bào)告！
評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：
中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：
XX
2013年07月23日
森林資源資產(chǎn)評(píng)估專家：
附 件
1、XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司與本公司簽訂的《評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》;
2、XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
3、《中華人民共和國林權(quán)證》復(fù)印件；
4、評(píng)估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及資產(chǎn)評(píng)估資格證書；
5、評(píng)估人員資格證書。
資產(chǎn)評(píng)估說明
第一部分 關(guān)于評(píng)估說明使用范圍的聲明
本評(píng)估說明僅供財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)、單位主管部門審查資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和檢查評(píng)估機(jī)
構(gòu)工作之用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位
和個(gè)人，不得見諸于公開媒體。
第二部分 資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說明
一、評(píng)估對(duì)象狀況
(一)評(píng)估對(duì)象權(quán)屬狀況
根據(jù)委托方提供的林權(quán)證資料，本次列入森林資源資產(chǎn)清單的森林資源林權(quán)均屬于永
安林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司所有，產(chǎn)權(quán)明晰可以列入評(píng)估范圍，評(píng)估對(duì)象權(quán)屬狀況詳見《林
權(quán)登記明細(xì)表》。
(二)評(píng)估對(duì)象實(shí)物狀況
評(píng)估對(duì)象為XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司所有的座落于XX市西洋鎮(zhèn)境內(nèi)
99861畝森林資源資產(chǎn)，其中350畝生態(tài)公益林，2246畝經(jīng)濟(jì)林，2914畝零星分布無林地
(包括采伐跡地、灌木林地、宜林荒山荒地、非林業(yè)用地)未予以評(píng)估，故實(shí)際納入評(píng)估
范圍的森林面積為94351畝，具體范圍詳見《森林資源資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。
本次擬評(píng)估的用材林林木資源分布于XX市西洋鎮(zhèn)境內(nèi)，林地的立地條件較好，以Ⅱ、
Ⅲ類地為主，運(yùn)輸條件較為便利，森林資源經(jīng)營管理水平較高，林分以杉木、松木、闊葉
林、桉樹為主，林分生長水平中上。各地類、林種、起源、樹種核查結(jié)果如下：
地類 林種 起源 樹種組 齡組 面積 (畝) 林分蓄積 (m3) 備注
林分
用材林
人工
杉木
幼齡林 1699 1845
中齡林 5376 27914
近熟林 1642 13535
成熟林 2840 33557
過熟林 1911 25267
計(jì) 13468 102118
地類 林種 起源 樹種組 齡組 面積(畝) 林分蓄積 (m3) 備注
馬尾松
幼齡林 4684 5962
中齡林 3970 10379
近熟林 3142 23125
成熟林 1739 21223
過熟林 174 2208
計(jì) 13709 62897
闊葉樹
幼齡林 17 10
中齡林 283 544
近熟林 132 763
成熟林 472 4212
過熟林 271 2665
計(jì) 1175 8194
桉樹
幼齡林 163 326
中齡林 6268 12328
近熟林 3565 26665
成熟林 18304 144603
過熟林 1520 12275
計(jì) 29820 196197
人工林計(jì) 58172 369406
天然
馬尾松
中齡林 301 1961
近熟林 615 7087
成熟林 4023 51220
過熟林 866 11666
計(jì) 5805 71934
闊葉樹
中齡林 584 3974
近熟林 1163 5878
成熟林 8789 79963
過熟林 5027 60347
計(jì) 15563 150162
天然林計(jì) 21368 222096
用材林計(jì) 79540 591502
水土林 69 544 未予以評(píng)估
水源林 281 2325 未予以評(píng)估
生態(tài)林計(jì) 350 2869 未予以評(píng)估
林分小計(jì) 79890 594371
未成林造林地
用材林
人工
杉木
幼齡林 5776 0
馬尾松
幼齡林 3841 0
闊葉樹
幼齡林 29 0
桉樹
幼齡林 1333 0
未成林造林地小計(jì) 10979 0
竹林
毛竹 Ⅳ 3832 0
竹林小計(jì) 3832 0
二、價(jià)值內(nèi)涵及定義
(一)價(jià)值定義
價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。價(jià)值類型分為市場(chǎng)價(jià)值及市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型包括投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。
此次評(píng)估采用市場(chǎng)價(jià)值類型。
市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
(二)價(jià)值內(nèi)涵
林木及林地使用權(quán)價(jià)值；為正常情況下的市場(chǎng)價(jià)值；沒有考慮遇有自然災(zāi)害、其他不可抗力以及國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化的影響。
三、評(píng)估方法的選用
(一)評(píng)估方法的選用
1、由于目前森林資源資產(chǎn)交易市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)尚無類似森林資源資產(chǎn)充分交易的案例，同類森林資源資產(chǎn)交易價(jià)格獲得的難度較大，因而不能采用市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估。
2、現(xiàn)場(chǎng)核查中已測(cè)算出評(píng)估對(duì)象的樹種、齡組、畝株數(shù)、畝蓄積、面積等相關(guān)數(shù)據(jù)，根據(jù)當(dāng)?shù)亟诹之a(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格、當(dāng)?shù)亟谏止茏o(hù)及林產(chǎn)品采運(yùn)成本、當(dāng)?shù)亟诹之a(chǎn)品市場(chǎng)銷售稅費(fèi)、當(dāng)?shù)亟诹值氐刈饧稗D(zhuǎn)讓價(jià)格；可以采用收益法對(duì)中齡林、近熟林和成過熟林林木資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。
3、成本法適用于未成林造林地和幼齡林(10年生以下，含10年)林木資產(chǎn)的評(píng)估。綜上所述，本報(bào)告采用收益法和成本法評(píng)估森林資源資產(chǎn)價(jià)值。
(二)收益法
1、收益法基本原理
森林資源資產(chǎn)評(píng)估的收益法是指通過估算被評(píng)估森林資源資產(chǎn)預(yù)期收益，并經(jīng)折現(xiàn)或資本化處理來評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。收益法評(píng)估森林資源資產(chǎn)價(jià)值的理論基礎(chǔ)是效用價(jià)值論，該理論認(rèn)為森林資源資產(chǎn)的價(jià)值是由其效用決定的，效用指森林資源資產(chǎn)的收益能力，與影響收益能力的自然條件和社會(huì)因素相關(guān)，體現(xiàn)在該森林資源資產(chǎn)為其所有者帶來的收益上。收益法中常用具體方法有：市場(chǎng)價(jià)倒算法、收獲現(xiàn)值法年凈收益現(xiàn)值法、年金資本化法、林地期望價(jià)法和地租資本化法。
2、收益法的適用性
收益法是評(píng)估中齡林、近熟林、成熟林和林地使用權(quán)森林資源資產(chǎn)經(jīng)常選用的評(píng)估方法，該方法的提出解決了中齡林、近熟林資產(chǎn)評(píng)估的難點(diǎn)；但收益法的運(yùn)用需具備一定的前提條件，對(duì)于沒有收益或收益無法用貨幣計(jì)量以及風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率不能確定的資產(chǎn)，無法應(yīng)用此法。另外未來收益的預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定等有一定的主觀性，也無法考慮未來不可預(yù)知的因素的影響。
(三)成本法
1、本法基本原理
森林資源資產(chǎn)的成本法是指在現(xiàn)時(shí)條件下以被評(píng)估資產(chǎn)的重臵成本估算價(jià)值量，其理論基礎(chǔ)是勞動(dòng)價(jià)值論。成本法較充分地考慮了森林資源資產(chǎn)重臵全價(jià)和相應(yīng)的林木生長狀況。
2、成本法的適用性
(1)適用幼齡林的評(píng)估，不適用于中齡林和成過熟林的評(píng)估。
(2)適用于沒有充分發(fā)育的、活躍的交易市場(chǎng)的林木資產(chǎn)評(píng)估。
(3)適用于以資產(chǎn)重臵、補(bǔ)償為目的的林木資產(chǎn)的評(píng)估。
(4)適用于經(jīng)營周期較短的速生樹種的評(píng)估。
綜上所述，本報(bào)告采用收益法和成本法評(píng)估森林資源資產(chǎn)價(jià)值。
(四)根據(jù)評(píng)估對(duì)象森林資源資產(chǎn)的不同特性，選擇以下具體方法。
1、未成林造林地和幼齡林林木資產(chǎn)評(píng)估
未成林造林地上的林木資產(chǎn)與用材林幼齡林一樣采用重臵成本法進(jìn)行評(píng)估，即按現(xiàn)在的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工價(jià)、物價(jià)水平，重新營造一片與被評(píng)估資產(chǎn)同樣的林分所需的資金成本和資金的投資收益(利息)。其計(jì)算公式為： 式中：
..
…..
niinpCiKEn11)1(
En：林木資產(chǎn)評(píng)估值；
K：調(diào)整系數(shù)；
Ci：第i年以現(xiàn)時(shí)工價(jià)和生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)的投資額，各年度投資標(biāo)準(zhǔn)、管護(hù)費(fèi)用詳見技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；
p：投資收益率；
n：林分年齡。
2、中齡林與近熟林林木資產(chǎn)評(píng)估
中齡林和近熟林的林木資產(chǎn)采用收獲現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)估，即預(yù)測(cè)該林分成熟時(shí)采伐所得到的純收入(已扣除木材生產(chǎn)成本、稅費(fèi)及合理的經(jīng)營利潤)，再扣除從現(xiàn)在到主伐之間的管護(hù)費(fèi)用，其剩余值的折現(xiàn)值作為林木資產(chǎn)的評(píng)估值。其計(jì)算公式為：
式中：
mn：林齡為n年時(shí)單位面積林分實(shí)際蓄積量；
：林齡為n年時(shí)單位面積林分理論蓄積量，按林木蓄積生長預(yù)測(cè)模型計(jì)算得到，
各樹種生長預(yù)測(cè)模型是利用福建省林業(yè)廳現(xiàn)行《森林經(jīng)營類型表》中中徑材經(jīng)營類型生長指標(biāo)擬合而成；
Mu：按林木生長預(yù)測(cè)模型計(jì)算的u年主伐時(shí)單位面積林分理論蓄積量；
f1, f2, f3：原木、小徑材、薪材出材率；
W1, W2, W3：原木、小徑材、薪材平均木材銷售價(jià)格；
C1, C2, C3：原木、小徑材、薪材木材生產(chǎn)經(jīng)營成本；
F1, F2, F3：原木、小徑材、薪材木材生產(chǎn)經(jīng)營段利潤；
V：年平均管護(hù)費(fèi)用；
u：主伐年齡；
n：現(xiàn)實(shí)林分年齡；
p：投資收益率。
3、成過熟林林木資產(chǎn)評(píng)估
成熟林和過熟林的林木資產(chǎn)采用木材市場(chǎng)價(jià)倒算法進(jìn)行評(píng)估，即將該林分主伐時(shí)的木
材總銷售收入，扣除木材生產(chǎn)經(jīng)營成本、稅費(fèi)及木材生產(chǎn)段的合理利潤后的剩余值作為林
木資產(chǎn)的評(píng)估值，其計(jì)算公式為：
)]()()([333322221111FCWfFCWfFCWfmEnn………….
式中：
mn, f1, f2, f3, W1, W2, W3, C1, C2, C3, F1, F2, F3：同上。
4、天然闊葉林林木資產(chǎn)評(píng)估
天然闊葉林林木資產(chǎn)采用擇伐林的收益現(xiàn)值法計(jì)算，成熟林計(jì)算公式為：
未成熟林預(yù)測(cè)測(cè)算至成熟后再進(jìn)行擇伐，其計(jì)算公式為：
式中：
mn, p, V：同上；
An：現(xiàn)實(shí)林擇伐純收入；
t：擇伐周期
5、毛竹林年金資本化法
年金資本化法是將被評(píng)估的森林資源資產(chǎn)每年的穩(wěn)定收益作為資本投資的收益，再按適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率求出資產(chǎn)的價(jià)值。其計(jì)算公式為：
式中：
A：穩(wěn)產(chǎn)期后竹林的年平均純收益；
p：折現(xiàn)率；
n：剩余經(jīng)營年限。
PVtptpnAnmnE.
1)1(
)1(
pVtpnuptpuAnmMunmEn.
]1)1[()1(
)1
.
…nnppAE111
四、評(píng)估技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明
(一)營林生產(chǎn)成本
營林生產(chǎn)成本根據(jù)XX國有林場(chǎng)、XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司、XX市集體林造林的社會(huì)平均發(fā)生額綜合確定。 營林生產(chǎn)成本
單位：元/畝
(二)木材價(jià)格
1、以XX市(集團(tuán))股份有限公司及參考其周邊縣市木材銷售情況綜合分析后，確定各樹種各材種平均木材銷售價(jià)格。
(三)木材經(jīng)營成本
1、伐區(qū)設(shè)計(jì)費(fèi)：按蓄積7.0元/m3
2、直接采伐成本：
(1)人工林：130元/m3;
(2)天然林：140元/m3;
(3)天然闊葉林擇伐：160元/m3。
3、道路維護(hù)及短途集運(yùn)材成本：30元/m3。
4、檢尺費(fèi)：13.0元/m3。
5、銷售費(fèi)用：銷售價(jià)的1.0%。
6、管理費(fèi)：銷售價(jià)的3%。
7、不可預(yù)見費(fèi)：銷售價(jià)的1.5%。
(四)稅費(fèi)
1、根據(jù)XX市林業(yè)局、財(cái)政局、物價(jià)局下發(fā)的永林財(cái)[]30號(hào)《關(guān)于調(diào)整育林基
金計(jì)征價(jià)的通知》規(guī)定，自8月1日起，育林基金征收標(biāo)準(zhǔn)如下。
XX市育林基金計(jì)征價(jià)
單位：元/m3
2、育林費(fèi)：按稅費(fèi)計(jì)征價(jià)的10%征收。
(五)森林管護(hù)費(fèi)：按每年每畝5元計(jì)算
(六)木材生產(chǎn)經(jīng)營段利潤：按木材直接采伐成本的15%計(jì)算。
(七)出材率
根據(jù)待評(píng)估山場(chǎng)現(xiàn)狀，參考其近年生產(chǎn)的實(shí)際情況確定出材率如下：
木材出材率表
(八)投資收益率：
杉木為6%，松木為6%，闊葉樹為6%，桉樹為10%。
(九)林木蓄積生長預(yù)測(cè)模型
各樹種生長預(yù)測(cè)模型是利用福建省林業(yè)廳現(xiàn)行《森林經(jīng)營類型表》中中徑材經(jīng)營類型生長指標(biāo)擬合而成，具體如下：
杉木：
人工松木：
天然松木：
人工闊葉林：
天然闊葉樹：
桉樹：
其中：V為林分平均蓄積，t為林分年齡。
(十)各樹種、各經(jīng)營類型主伐年齡
7611.2)085136.01(6669.22teV….
029.3)08034.01(4493.21teV….
903001.4)0831928.01(58036.16teV….
700351.1)04364764.01(45159.31teV….
6921.4)1006.01(5129.13teV….
5655.3)3613.01(0424.14teV….
1、根據(jù)《福建省森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查技術(shù)規(guī)定》(20)的要求，各樹種、各經(jīng)
營類型主伐年齡如下：
各樹種、各經(jīng)營類型主伐年齡表
2、天然闊葉樹擇伐周期，擇伐強(qiáng)度35%;
(十一)林地使用費(fèi)(地租)
1、國有林地
對(duì)于評(píng)估對(duì)象中權(quán)屬類型為國有林地，不再支付林地使用費(fèi)或地租。
2、撥交林地
根據(jù)閩政文[]50號(hào)《福建省人民政府關(guān)于調(diào)整林地使用費(fèi)穩(wěn)定國有林場(chǎng)和林業(yè)采
育場(chǎng)經(jīng)營區(qū)的通知》規(guī)定，對(duì)于評(píng)估對(duì)象中權(quán)屬類型為村集體撥交林地，依上述規(guī)定于林
木采伐時(shí)支付林地使用費(fèi)，林地使用費(fèi)的計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)如下。
林地使用費(fèi)計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)
單位：元/m3
2、購并林地
對(duì)于評(píng)估對(duì)象中權(quán)屬類型為村集體購并林地，每年支付地租，地租標(biāo)準(zhǔn)為：10元/畝。
(十二)竹林評(píng)估技術(shù)指標(biāo)
1、毛竹林生長期劃分標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)毛竹林資源現(xiàn)場(chǎng)核查及當(dāng)?shù)氐闹窳纸?jīng)營狀況，將毛竹林所處的生長階段分為三種類型：畝立竹量少于100株的竹林，目前產(chǎn)竹筍量較少，預(yù)計(jì)3～4年后進(jìn)入正常生產(chǎn)；
畝立竹量在100-140株的竹林，生產(chǎn)能力恢復(fù)快，目前已生產(chǎn)部分竹、筍，且產(chǎn)量逐年上升，預(yù)計(jì)1～2年后進(jìn)入正常生產(chǎn)；畝立竹量在140株以上的竹林已進(jìn)入穩(wěn)產(chǎn)狀態(tài)。 經(jīng)調(diào)查，本次擬評(píng)估的毛竹林畝立竹量均已已進(jìn)入穩(wěn)產(chǎn)期。
2、竹、筍產(chǎn)量
根據(jù)當(dāng)?shù)胤€(wěn)產(chǎn)成年竹林近年平均年產(chǎn)竹材20～35根/畝，平均年產(chǎn)春筍100～200公斤/畝、冬筍8～13公斤/畝，結(jié)合現(xiàn)地綜合調(diào)查情況確定：穩(wěn)產(chǎn)成年竹林近年平均年產(chǎn)竹材30根/畝，平均年產(chǎn)春筍150公斤/畝、冬筍10公斤/畝。
3、產(chǎn)品銷售價(jià)格及生產(chǎn)成本
(1)竹、筍價(jià)格：竹材平均價(jià)格為17元/根，春筍平均價(jià)格為1.4元/公斤，冬筍平均價(jià)格為10元/公斤。
(2)竹材采伐成本(含運(yùn)輸費(fèi)用及采伐生產(chǎn)利潤)：按售價(jià)25%計(jì)。
(3)挖筍成本(含運(yùn)輸費(fèi)用及采伐生產(chǎn)利潤)：按售價(jià)40%計(jì)算。
4、竹(筍)銷售稅費(fèi)
依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定，竹材0.41元/根，筍0.018元/公斤。
5、竹林培育成本(每年)
(1)施肥：每年45元/畝；
(2)深翻撫育四年一次，每次200元/畝，平均每年50元/畝；
(3)除草、劈雜：每年50元/畝；
(4)管護(hù)費(fèi)(主要包括護(hù)林、病蟲害防治及日常管理等費(fèi)用)：20元/畝。
(5)地租：每年10元/畝
(6)合計(jì)：175元/畝。
6、竹林經(jīng)營投資收益率
根據(jù)竹林種植水平和市場(chǎng)波動(dòng)等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)氐念愃仆顿Y回報(bào)率，竹林經(jīng)營投資收益率取10%。
五、評(píng)估測(cè)算過程
(一)幼齡林評(píng)估案例：評(píng)估小班序號(hào)85
1、概況
(1)評(píng)估對(duì)象權(quán)屬狀況
林權(quán)證號(hào)為永政林證字(2004)第19658號(hào)，林權(quán)宗地號(hào)為165號(hào)，林地所有權(quán)權(quán)利人為國家，林地使用權(quán)權(quán)利人、森林或林木所有權(quán)權(quán)利人和森林或林木使用權(quán)權(quán)利人均為福建省XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司，小地名為張坑大行，林權(quán)林班為18林班，林權(quán)小班為5-2;6-1小班，宗地面積280畝，林種為用材林，主要樹種為桉樹，林地使用期為長期，權(quán)屬類型為國有。
(2)評(píng)估對(duì)象實(shí)物狀況
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該宗地中二類經(jīng)營小班18林班6大班1小班，小班面積236畝，有林面積236畝，地類為未成林造林地，立地質(zhì)量等級(jí)為Ⅱ級(jí)，坡度為33°，畝林木株數(shù)110株，平均胸徑4.3厘米，平均樹高7.5米，起源為人工，年齡2年，齡組為近熟林，經(jīng)營類型為短伐桉。
2、評(píng)估單價(jià)的測(cè)算
據(jù)調(diào)查，在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，該地區(qū)第一年造林投資(含林地清理、挖穴和幼林撫育)為840元/畝，第二年投資為190元/畝，投資收益率為10%，管護(hù)費(fèi)為5元/畝、年。按當(dāng)?shù)仄骄?，造林株?shù)為120株/畝，成活率要求為85%，2年林分的平均高為7m。
(1)調(diào)整系數(shù)K的計(jì)算
小班林木成活率=110株/畝÷130株/畝=0.85≥85%
K1=1
小班平均樹高=7.5m÷7m=1.07
K2=1
綜合調(diào)整系數(shù)計(jì)算K=K1×K2=1×1=1
(2)單位面積評(píng)估值
單位面積評(píng)估值=綜合調(diào)整系數(shù)×[第1年造林成本×(F/P，10%，2)+第2年造林成
本×(F/P，10%，1)+管護(hù)費(fèi)×(P/A，10%，2)]
=1×[840×(1+10%)2+190×(1+10%)1+5×((1+10%)2-1)÷10%]
=1235.90(元/畝)
3、小班評(píng)估值確定
小班評(píng)估值=單位面積評(píng)估值×面積=1235.90×236=291672.40元≈291700元(取整至佰元)，詳見《森林資源資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。
(二)中齡林、近熟林評(píng)估案例：評(píng)估小班序號(hào)874
1、概況
(1)評(píng)估對(duì)象權(quán)屬狀況
林權(quán)證號(hào)為永政林證字(2004)第19706號(hào)，林權(quán)宗地號(hào)為221,林地所有權(quán)權(quán)利人為國家，林地使用權(quán)權(quán)利人、森林或林木所有權(quán)權(quán)利人和森林或林木使用權(quán)權(quán)利人均為福建省XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司，小地名為甲丘頭，林權(quán)林班為56林班，林權(quán)小班為1-1,2,3;2-1;4-1,2;5-1,2小班，宗地面積761畝，林種為用材林，主要樹種為杉木，林地使用期為長期，權(quán)屬類型為國有。
(2)評(píng)估對(duì)象實(shí)物狀況
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該宗地中二類經(jīng)營小班56林班1大班3小班，小班面積84畝，有林面積84畝，地類為林分，林種為用材林，立地質(zhì)量等級(jí)為Ⅰ級(jí)，坡度為30°，樹種組成9杉1木荷，畝林分蓄積5.1m3/畝，平均胸徑11.2厘米，平均樹高9.5米，起源為人工，年齡，齡組為近熟林，經(jīng)營類型為集杉小，成熟年齡為。
2、評(píng)估單價(jià)的測(cè)算
(1)林分理論蓄積量的計(jì)算
① 杉木林齡12年時(shí)單位面積林分理論蓄積量
=22.6669×(1-e(-0.085136×12))2.7611=6.6103m3
② 杉木林齡成熟期(16年)時(shí)單位面積林分理論蓄積量
mn=22.6669×(1-e(-0.085136×16))2.7611=10.0144m3
③ 杉木預(yù)測(cè)主伐時(shí)蓄積量
M=4.59×10.0144÷6.6103=6.9537m3
④ 闊葉樹林齡12年時(shí)單位面積林分理論蓄積量
=21.4493×(1-e(-0.08034×12))3.029=6.8410m3
⑤ 闊葉樹林齡16年時(shí)單位面積林分理論蓄積量
mn=21.4493×(1-e(-0.08034×16))3.029=9.7638m3
⑥ 闊葉樹預(yù)測(cè)主伐時(shí)蓄積量
M=0.51×9.7638÷6.8410=0.7279m3
(2)單位數(shù)量木材純收入的計(jì)算
單位數(shù)量木材純收入=(W1-C1-F1)+W2-C2-F2)+(W3-C3-F3)
.
nuppnupVnupFCWfFCWfFCWfnmMunmEn111)(
)1(
)
333(
3)
222(
2)
111(
1
.
(3)單位面積評(píng)估值
單位面積評(píng)估值=(6.9537×0.15×792.37+6.9537×0.60×737.22+0.7279×0.15×412.02+0.7279×0.50×283.27+0.7279×0.10×158.07)×(P/F，6%，4)-5×(P/A，
6%，4)=3200.08(元/畝)
4、小班評(píng)估值確定
小班評(píng)估值=單位面積評(píng)估值×面積=3200.08×84=268806.72元≈268800元(取整至佰元)，詳見《森林資源資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。
(三)成熟林評(píng)估案例：評(píng)估小班序號(hào)168
1、概況
(1)評(píng)估對(duì)象權(quán)屬狀況
林權(quán)證號(hào)為永政林證字(2004)第19666號(hào)，林權(quán)宗地號(hào)為173,林地所有權(quán)權(quán)利人為西洋鎮(zhèn)福莊村委會(huì)，林地使用權(quán)權(quán)利人、森林或林木所有權(quán)權(quán)利人和森林或林木使用權(quán)權(quán)利人均為XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司，小地名為長町，林權(quán)林班為19林班，林權(quán)小班為5-1,2小班，宗地面積91畝，林種為用材林，主要樹種為桉樹，林地使用期為長期，權(quán)屬類型為撥交。
(2)評(píng)估對(duì)象實(shí)物狀況
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該宗地中二類經(jīng)營小班19林班5大班2小班，小班面積15畝，有林面積15畝，地類為林分，林種為用材林，立地質(zhì)量等級(jí)為Ⅲ級(jí)，坡度為36°，樹種組成10馬，畝林分蓄積11.2m3/畝，平均胸徑25.4厘米，平均樹高15.8米，起源為天然，年齡50年，齡組為成熟林，經(jīng)營類型為天馬中。
2、評(píng)估單價(jià)的測(cè)算
(1)單位數(shù)量木材純收入的計(jì)算
單位數(shù)量木材純收入=(W1-C1-F1)+W2-C2-F2)+(W3-C3-F3)
各樹材種單位數(shù)量木材純收入計(jì)算表
單位：元/m3
(2)單位面積評(píng)估值
單位面積評(píng)估值=11.2×0.40×494.06+11.2×0.30×444.01+11.2×0.15×157.11=3969.25(元/畝)
4、小班評(píng)估值確定
小班評(píng)估值=單位面積評(píng)估值×面積=3969.25×15=59538.78元≈59500元(取整至佰元)，詳見《森林資源資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。
(四)天然闊葉樹成熟林擇伐評(píng)估案例：評(píng)估小班序號(hào)25
1、概況
(1)評(píng)估對(duì)象權(quán)屬狀況
林權(quán)證號(hào)為永政林證字(2004)第19656號(hào)，林權(quán)宗地號(hào)為152,林地所有權(quán)權(quán)利人為國有，林地使用權(quán)權(quán)利人、森林或林木所有權(quán)權(quán)利人和森林或林木使用權(quán)權(quán)利人均為福建省XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司，小地名為張坑大乾，林權(quán)林班為16林班，林權(quán)小班為4-3;5-10小班，宗地面積397畝，林種為用材林，主要樹種為硬闊葉樹，林地使用期為長期，權(quán)屬類型為國有。
(2)評(píng)估對(duì)象實(shí)物狀況
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該宗地中二類經(jīng)營小班16林班5大班10小班，小班面積71畝，有林面積71畝，地類為林分，林種為用材林，立地質(zhì)量等級(jí)為Ⅱ級(jí)，坡度為38°，樹種組成10硬闊，畝林分蓄積13.3m3/畝，平均胸徑18.5厘米，平均樹高15.5米，起源為天然，年齡58年，齡組為成熟林，經(jīng)營類型為天闊中。
2、評(píng)估單價(jià)的測(cè)算
(1)單位數(shù)量木材純收入的計(jì)算
單位數(shù)量木材純收入=(W1-C1-F1)+W2-C2-F2)+(W3-C3-F3)
各樹材種單位數(shù)量木材純收入計(jì)算表
單位：元/m3
(2)單位面積評(píng)估值
單位面積評(píng)估值=[(13.3×35%×0.35×378.80+13.3×35%×0.30×250.05+13.3×35%×0.22×124.85)×(1+6%)20÷((1+6%)20-1)]-5÷6%=1506.67(元/畝)
4、小班評(píng)估值確定
小班評(píng)估值=單位面積評(píng)估值×面積=1506.67×71=106973.57元≈107000元(取整至佰元)，詳見《森林資源資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。
(五)毛竹林評(píng)估案例：評(píng)估小班序號(hào)40
1、概況
(1)評(píng)估對(duì)象權(quán)屬狀況
林權(quán)證號(hào)為永政林證字(2004)第19657號(hào)，林權(quán)宗地號(hào)為161,林地所有權(quán)權(quán)利人為國家，林地使用權(quán)權(quán)利人、森林或林木所有權(quán)權(quán)利人和森林或林木使用權(quán)權(quán)利人均為福建省XX林業(yè)(集團(tuán))股份有限公司，小地名為金安面，林權(quán)林班為17林班，林權(quán)小班為12-7;13-2小班，宗地面積191畝，林種為用材林，主要樹種為毛竹，林地使用期為長期，權(quán)屬類型為國有。
(2)評(píng)估對(duì)象實(shí)物狀況
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該宗地中二類經(jīng)營小班17林班13大班3小班，小班面積19畝，有林面積19畝，地類為林分，林種為用材林，立地質(zhì)量等級(jí)為Ⅲ級(jí)，坡度為18°，樹種組成10竹，畝立竹150株/畝，平均胸徑11.8厘米，平均樹高10.1米，起源為天然，年齡10年，齡組為穩(wěn)產(chǎn)期，經(jīng)營類型為一般竹。
2、評(píng)估單價(jià)的測(cè)算
(1)竹材年純收益(A)：
竹材年純收益=銷售收入-采伐成本-銷售稅費(fèi)
年竹材純收益=30×17-30×17×25%-30×0.41=370.20(元/畝)
(2)春筍年純收益(B)：
春筍年純收益=銷售收入-挖筍成本-銷售稅費(fèi)
春筍純收益=150×1.4-150×1.4×40%-150×0.02=123.00(元/畝)
(3)冬筍年純收益(C)：
冬筍年純收益=銷售收入-挖筍成本-銷售稅費(fèi)
冬筍純收益=10×10-10×10×40%-10×0.02=59.80(元/畝)
(4)培育成本(D)：合計(jì)175元/畝
(5)年單位面積純收益(E1) =A+B+C-D=370.20+123.00+59.80-175=378.00(元/
畝)
(6)單位面積評(píng)估值
單位面積評(píng)估值=E1÷10%=378.00÷10%=3780(元/畝)
3、小班評(píng)估值確定
小班評(píng)估值=單位面積評(píng)估值×竹林面積=3780×19=71820元≈71800元(取整至佰元)，詳見《森林資源資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》
XX
2013年08月16日
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 篇四
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告模板-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
評(píng)估聲明
一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循了相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守了獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中掌握的事實(shí)，評(píng)估報(bào)告陳述的事項(xiàng)是客觀、真實(shí)的。我們的分析、判斷和推論，以及出具的評(píng)估報(bào)告遵循了資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范。
二、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象無利益關(guān)系，與相關(guān)當(dāng)事方無利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
三、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，但無法對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬真實(shí)性做任何形式的保證；我們已提請(qǐng)企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了披露。
四、我們具備評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。
五、我們對(duì)評(píng)估對(duì)象的`價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表的專業(yè)意見，是經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。我們不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事方?jīng)Q策的責(zé)任。
六、我們出具的評(píng)估報(bào)告及其所披露的評(píng)估結(jié)論僅限于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途、評(píng)估報(bào)告使用者，并在評(píng)估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用，因使用不當(dāng)造成的后果與我們無關(guān)。
七、我們?cè)谠u(píng)估過程中沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。我們對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后有關(guān)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的變化不負(fù)責(zé)任。
八、我們對(duì)在已實(shí)施的評(píng)估過程中不能獲悉的評(píng)估對(duì)象和相關(guān)當(dāng)事方可能存在的瑕疵項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論不承擔(dān)責(zé)任。
一、基本概況
估價(jià)對(duì)象為武漢市硚口區(qū)古田豐順路天順園小區(qū)9組團(tuán)10棟403，結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑面積112.39平方米，設(shè)計(jì)用途為居住用房，土地使用權(quán)終止日期為2059年8月3日。
二、評(píng)估目的
為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。
三、評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年11月3日。
四、估價(jià)依據(jù)
1、本次估價(jià)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見》等有關(guān)政策法規(guī)和文件。 2、評(píng)估相關(guān)的資料
《房屋所有權(quán)證》【房地證2012字第H150602號(hào)】復(fù)印件以及本公司掌握的房地產(chǎn)有關(guān)資料以及實(shí)地勘查所獲取的資料。
五、估價(jià)原則
此次估價(jià)在獨(dú)立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實(shí)操性原則。 1、合法原則
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象已取得《房屋所有權(quán)證》，具備合法性。
2、最高最佳使用原則
在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價(jià)對(duì)象所在的位置分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價(jià)。
3、替代性原則
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。本次評(píng)估中采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算時(shí)，即是依據(jù)該原則。通過調(diào)查取得估價(jià)對(duì)象附近地區(qū)與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)作為參照實(shí)例，以近期內(nèi)成交的價(jià)格為客觀價(jià)格，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格取值依據(jù)。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 篇五
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范例
第一章 總則
第一條 為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師編制和出具企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)國有資產(chǎn)評(píng)估管理有關(guān)規(guī)定和《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則–評(píng)估報(bào)告》，制定本指南。
第二條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，編制和出具企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，應(yīng)當(dāng)遵守本指南。
金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告另行規(guī)范。
第三條 本指南所指企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(以下簡稱評(píng)估報(bào)告)，由標(biāo)題、文號(hào)、聲明、摘要、正文、附件、評(píng)估明細(xì)表和評(píng)估說明構(gòu)成。
第四條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確陳述評(píng)估報(bào)告內(nèi)容，不得使用誤導(dǎo)性的表述。
第五條 評(píng)估報(bào)告提供的信息，應(yīng)當(dāng)使企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)和相關(guān)機(jī)構(gòu)能夠全面了解評(píng)估情況，使評(píng)估報(bào)告使用者能夠合理理解評(píng)估結(jié)論。
第六條 評(píng)估報(bào)告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)完整，符合本指南的要求。
第二章 標(biāo)題、文號(hào)、聲明和摘要
第七條 評(píng)估報(bào)告標(biāo)題應(yīng)當(dāng)簡明清晰，一般采用“企業(yè)名稱+經(jīng)濟(jì)行為關(guān)鍵詞+評(píng)估對(duì)象+評(píng)估報(bào)告”的形式。
評(píng)估報(bào)告文號(hào)包括評(píng)估機(jī)構(gòu)特征字、種類特征字、年份、報(bào)告序號(hào)。
第八條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)聲明遵循法律法規(guī)，恪守資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。評(píng)估報(bào)告聲明應(yīng)當(dāng)提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)和使用限制等內(nèi)容。
評(píng)估報(bào)告聲明應(yīng)當(dāng)置于評(píng)估報(bào)告摘要之前。
第九條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告正文的基礎(chǔ)上編制評(píng)估報(bào)告摘要。
評(píng)估報(bào)告摘要應(yīng)當(dāng)簡明扼要地反映經(jīng)濟(jì)行為、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)論及其使用有效期、對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)等關(guān)鍵內(nèi)容。
評(píng)估報(bào)告摘要應(yīng)當(dāng)采用下述文字提醒評(píng)估報(bào)告使用者閱讀全文：“以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評(píng)估報(bào)告正文?！?/p>
評(píng)估報(bào)告摘要應(yīng)當(dāng)置于評(píng)估報(bào)告正文之前。
第三章 正文
第十條 評(píng)估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括：
(一)緒言；
(二)委托方、被評(píng)估單位(或者產(chǎn)權(quán)持有單位)和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況；
(三)評(píng)估目的；
(四)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；
(五)價(jià)值類型及其定義；
(六)評(píng)估基準(zhǔn)日；
(七)評(píng)估依據(jù)；
(八)評(píng)估方法；
(九)特別事項(xiàng)說明；
(十)評(píng)估假設(shè)；
(十一)評(píng)估結(jié)論；
(十二)評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況；
(十三)評(píng)估報(bào)告使用限制說明；
(十四)評(píng)估報(bào)告日；
(十五)簽字蓋章。
第十一條 緒言一般采用包含下列內(nèi)容的表述格式：
“×××(委托方全稱)：
×××(評(píng)估機(jī)構(gòu)全稱)接受貴單位(公司)的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用×××評(píng)估方法(評(píng)估方法名稱)，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)×××(委托方全稱)擬實(shí)施×××行為(事宜)涉及的×××(資產(chǎn)–單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)、股東全部權(quán)益、股東部分權(quán)益)在××××年××月××日的××價(jià)值(價(jià)值類型)進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下?！?/p>
第十二條 評(píng)估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)介紹委托方、被評(píng)估單位(或者產(chǎn)權(quán)持有單位)和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者的概況。
(一)委托方和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況一般包括名稱、法定住所及經(jīng)營場(chǎng)所、法定代表人、注冊(cè)資本及主要經(jīng)營范圍等。
(二)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，被評(píng)估單位(或者產(chǎn)權(quán)持有單位)概況一般包括：
1.名稱、法定住所及經(jīng)營場(chǎng)所、法定代表人、主要經(jīng)營范圍、注冊(cè)資本、公司股東及持股比例、股權(quán)變更情況及必要的公司產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)、歷史情況等；
2.近三年資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、經(jīng)營狀況；
3.委托方和被評(píng)估單位(或者產(chǎn)權(quán)持有單位)之間的關(guān)系(如產(chǎn)權(quán)關(guān)系、交易關(guān)系)。
(三)單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評(píng)估，被評(píng)估單位(或者產(chǎn)權(quán)持有單位)概況一般包括名稱、法定住所及經(jīng)營場(chǎng)所、法定代表人、注冊(cè)資本及主要經(jīng)營范圍等。
(四)委托方與被評(píng)估單位(或者產(chǎn)權(quán)持有單位)為同一企業(yè)，按對(duì)被評(píng)估單位的要求編寫。
(五)存在交叉持股的，應(yīng)當(dāng)列示交叉持股圖并簡述交叉持股關(guān)系及是否屬于同一控制的情形。
(六)存在關(guān)聯(lián)交易的，應(yīng)當(dāng)說明關(guān)聯(lián)方、交易方式等基本情況。
第十三條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明本次資產(chǎn)評(píng)估的目的及其所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為，并說明該經(jīng)濟(jì)行為獲得批準(zhǔn)的相關(guān)情況或者其他經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。
第十四條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行具體描述，以文字、表格的方式說明評(píng)估范圍。
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，應(yīng)當(dāng)說明下列內(nèi)容：
(一)委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍是否一致，不一致的應(yīng)當(dāng)說明原因，并說明是否經(jīng)過審計(jì)；
(二)對(duì)企業(yè)價(jià)值影響較大的單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合(如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存貨、工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)線及廠房等)的法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況；
(三)企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)類型、數(shù)量、法律權(quán)屬狀況等；
(四)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量；
(五)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或者評(píng)估值)。
單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評(píng)估，應(yīng)當(dāng)說明委托評(píng)估資產(chǎn)的數(shù)量(如土地面積、建筑物面積、設(shè)備數(shù)量、無形資產(chǎn)數(shù)量等)、法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況等。
第十五條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明市場(chǎng)價(jià)值及其定義。選擇市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型，應(yīng)當(dāng)說明選擇理由及其定義。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 篇六
一、前言
致委托方函：××女士：受您委托，我事務(wù)所對(duì)您委托的位于中國廣東潮州市奎元路粵?；▓@A區(qū)7幢302(建筑面積為135平方米)的。住宅用房進(jìn)行估價(jià)。
估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行了分析和測(cè)算，現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)11月110日公開的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣717930元(大寫：人民幣柒拾壹萬柒仟玖佰叁拾元整)，評(píng)估單價(jià)為5318元/平方米。
估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果，見附后的《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。
此致
房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所法定代表人：xxx
二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：
1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。
6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了專業(yè)幫助。
7、估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。
8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得作其他用途。
未經(jīng)本評(píng)估機(jī)和評(píng)估人員同意，本估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供。
評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不對(duì)委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人使用本報(bào)告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。
9·本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。
房地產(chǎn)估價(jià)師：xx11月10日
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考，委托方因其他目的使不當(dāng)而造成的損失，本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。
2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評(píng)估委托書及相關(guān)資料進(jìn)行，房地產(chǎn)估價(jià)范圍由委托方界定并對(duì)其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。
3.本報(bào)告所稱的“估價(jià)價(jià)值”系指我們對(duì)所估價(jià)的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境在可預(yù)期的將來無重大變化的前提下對(duì)上述委估房地產(chǎn)的公允價(jià)值意見。
4、基于估價(jià)目的，本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對(duì)12月14日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場(chǎng)價(jià)值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價(jià)格對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響。
5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見，不對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見，估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。
6·本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對(duì)本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
7、我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。
委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成估價(jià)結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
8、我們估價(jià)的實(shí)體以我們現(xiàn)場(chǎng)拍照和勘察的估價(jià)對(duì)象外部實(shí)體為準(zhǔn)，但在本次估價(jià)中估價(jià)人員沒有接受對(duì)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測(cè)的委托，估價(jià)人員不能確定估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒有缺損。
9、由于本次估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。
10、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮估價(jià)對(duì)象未來市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。
委估對(duì)象為住宅用房，具有一定的通用性和獨(dú)立適用性，如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一般在市場(chǎng)價(jià)值的70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評(píng)估拍賣費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(一)委托方名稱：潮州市粵海花園法定代表人：xxx地址：面積：135平方米聯(lián)系電話：xxxxxxx
(二)估價(jià)方名稱：xxx地址：聯(lián)系電話：xxxxxxx資格等級(jí)：xx級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)證書編號(hào)：xx房地自估()第xxxx號(hào)
(三)估價(jià)對(duì)象
1.本次估價(jià)對(duì)象為位于XXX，位于奎元路中段。
周圍有潮州市實(shí)驗(yàn)學(xué)校，楓溪中學(xué)。
大潤發(fā)，國土局，中銀大廈，市政府。
目前有7路，12路直線到達(dá)。
該地交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán)境·生活環(huán)境好。
2.占地面積為135平方米。
四層錯(cuò)落式布局，共七層，建于月。
委估對(duì)象位于第3層，建筑面積為135平方米；裝修情況：客廳地面為木地板鋪貼，臥室地面為木地板鋪貼，墻面刮瓷；廚房及衛(wèi)生間地面為瓷磚鋪貼，墻面面磚鋪貼；進(jìn)戶門安裝防盜門，其余為木門，鋁合金窗，通水、電、電話端口入戶。
估價(jià)對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好評(píng)估該房地產(chǎn)月的市場(chǎng)價(jià)值(四)評(píng)估目的為該住房出售提供參考。
(五)評(píng)估基準(zhǔn)日
(六)評(píng)估原則
1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
5、客觀、公正、公平原則
(七)評(píng)估依據(jù)
1、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》
2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書
3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書
4、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息
5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查取得的全部資料
6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
7、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》評(píng)估方法按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)而確定本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件和用途以及實(shí)地勘察結(jié)果采用成本法、收益法和市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。
市場(chǎng)比較法：是以替代原則為理論依據(jù)將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類似交易的房地產(chǎn)加以比較對(duì)照從交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素等方面修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)。
收益法：收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
成本法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格然后扣除折舊以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。(九)估價(jià)結(jié)果：經(jīng)過我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下，根據(jù)國家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法，委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20XX年11月10日公開的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為738813.元(大寫：人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整)，評(píng)估單價(jià)為5472.69元/平方米。
(十一)估價(jià)作業(yè)日期：20XX年11月10日至20XX年11月20日。
、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期1:本估價(jià)報(bào)告所示的評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年11月10日公開市場(chǎng)價(jià)格，隨著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整，如果完成評(píng)估報(bào)告日至使用本評(píng)估結(jié)果的時(shí)間超過一年(即有效期為2013年11月10日至11月10日)，我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。
2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后、有效期之內(nèi)估價(jià)對(duì)象或國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化，對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。
否則，我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。
3、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響；故貸款人(金融機(jī)構(gòu))應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。
(十三)、其他需要說明的問題：1、本次評(píng)估的對(duì)象以委托方所提供的有關(guān)資料及數(shù)量為準(zhǔn)。
在本次評(píng)估中，委托方提供的資料如有虛假，由委托方承擔(dān)法律責(zé)任。
3、本評(píng)估報(bào)告專為委托方按委托目的使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得或作他用。
4、上述評(píng)估結(jié)論是反映委估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)評(píng)估原則確定的現(xiàn)行公允價(jià)，未考慮國家發(fā)生宏觀經(jīng)濟(jì)的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對(duì)評(píng)估價(jià)的影響。
5、本估價(jià)報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托方不承擔(dān)任何責(zé)任。
(十四)、估價(jià)人員評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：xxx(中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師)估價(jià)人員：xxx(中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師)估價(jià)報(bào)告審核人：xxx(中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師)評(píng)估機(jī)構(gòu)：潮州房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所
報(bào)告出具時(shí)間：20XX年11月10日
五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
1、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法：在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，并且將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，選取近期同類型房地產(chǎn)交易實(shí)例并與估價(jià)對(duì)象比較，從交易情況，交易日期，區(qū)域因素，個(gè)別因素等方面進(jìn)行修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值
1.1比較因素選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的房屋條件，影響估價(jià)對(duì)象的主要因素有：
A、交易時(shí)間：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)
B、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易
C、區(qū)域因素：主要由交通條件(距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對(duì)外交通便利度)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、車流量、環(huán)境優(yōu)劣度等
D、個(gè)別因素：主要有建筑結(jié)構(gòu)、布局、建筑裝修、成新狀況、小區(qū)環(huán)境、采光通風(fēng)、建筑朝向、樓層、配套設(shè)施等。建筑名稱 圖書館 結(jié)構(gòu)類型 框架 建造年份 層數(shù) 7層 建筑面積 3平方米 分部 序號(hào) 項(xiàng)目 評(píng)分 結(jié)構(gòu)部分
⑴ 地基基礎(chǔ) 24 完好，無任何下沉，有足夠承載力
⑵ 承重構(gòu)件 24 墻體、樓板良好，梁、板、柱無裂縫
⑶ 非承重墻 14平直完好，無裂縫
⑷ 屋面 19 完好平整，無滲漏
⑸ 樓地面 14 整體面層平整牢固，無裂縫
⑹ (⑴+⑵+⑶+⑷+⑸)×G 71.25 裝修部分
⑺ 門窗 24 開關(guān)靈活、完整無損
⑻ 外裝飾 19 完整、牢固、無裂縫、空鼓
⑼ 內(nèi)裝飾 19 完整、無破損
⑽ 頂棚 18 完整、無破損
⑾ 細(xì)木裝修 13 完整牢固、油漆完好
⑿ (⑺+⑻+⑼+⑽+⑾)×S 11.16 設(shè)備部分
⒀ 水衛(wèi) 38 上下水通暢、器具齊全、無銹蝕
⒁ 電氣照明 23 線路裝置完好、牢固、絕緣 ⒂ 暖氣 33 設(shè)備管道完好、使用正常 ⒃ (⒀+⒁+⒂)×B 12.22 總計(jì)(⑹+⑿+⒃) 94.63 成新率 94.63%
1·2、比較因素條件說明
1.3.2對(duì)交易日期進(jìn)行修正經(jīng)調(diào)查測(cè)算，本市估價(jià)對(duì)象同類房地產(chǎn)價(jià)格從月至2013年11月基本無太大的價(jià)格浮動(dòng)，故對(duì)交易日期不修正。
則交易日期修正系數(shù)表如下：可比實(shí)例A 100/100 )www.huzhidao.com(可比實(shí)例B 100/100 可比實(shí)例3 100/100 1.3.3對(duì)區(qū)域因素進(jìn)行修正以估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素為100，則可比實(shí)例所在區(qū)域與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域因素比較表及修正系數(shù)表見下表區(qū)域比較因素修正表1.3.4對(duì)個(gè)別因素進(jìn)行修正以估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素為100，則可比實(shí)例個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較表和修正系數(shù)表見下表個(gè)別比因素較修正表個(gè)別因素修正系數(shù)表可比實(shí)例A 100/97 可比實(shí)例B 100/99 可比實(shí)例C 100/99 1.4計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算結(jié)果見下表：贊同2、收益法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
2.1凈收益的確定：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定估價(jià)對(duì)象的平均租金為1500元/平方米，空置率為10%，運(yùn)營費(fèi)用率為10%，估價(jià)對(duì)象每年的凈收益比上年遞增2%，估價(jià)對(duì)象可租售面積為135平方米，則；年凈收益為=1500×12×(1-10%)×(1-10%)=14580元2.2還原利率的確定：還原利率為安全利率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，安全利率取定為銀行存款利率5.25%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為1%，則還原利率為6%。
2.3評(píng)估值計(jì)算：此次估價(jià)中，土地最高使用年限為70年底獲得土地使用權(quán)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年11月10日)，剩余使用年限為58.5年。
則：評(píng)估值=14580/(6%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元?jiǎng)t單價(jià)為=326092.6394/135=2415.50元/平方米，取整為2416元/平方米。
六、估價(jià)結(jié)果市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果為：5775元/平方米，占權(quán)重為91%收益法估價(jià)結(jié)果為：2416元/平方米，占權(quán)重為9%委估房地產(chǎn)均價(jià)確定為=5775×910%+2416×9%=5472.69元/平方米。
委估房地產(chǎn)價(jià)值為5472元/m2×135m2=738813.15元
七、評(píng)估結(jié)論
經(jīng)過我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下，根據(jù)國家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法，委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年11月10日公開的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣738813.元(大寫：人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整)，評(píng)估單價(jià)為5472.69元/平方米。
八附件
相關(guān)閱讀
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類
根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的范圍，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書可以劃分為整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是接受委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估項(xiàng)目后，向委托方出具的關(guān)于項(xiàng)目評(píng)估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報(bào)告。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的種類：
一、整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
這是按資產(chǎn)評(píng)估的范圍劃分的。
1、整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：凡是對(duì)整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書稱為整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
2、單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：凡是僅對(duì)某一部分、某一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書稱為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和土地估價(jià)報(bào)告書
這是按評(píng)估對(duì)象不同劃分的。
1、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是以資產(chǎn)為評(píng)估對(duì)象所出具的評(píng)估報(bào)告書。
這里的資產(chǎn)可能包括負(fù)債和所有者權(quán)益，也可能包括房屋建筑物和土地。
2、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書：房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書則只是以房地產(chǎn)為評(píng)估對(duì)象所出具的估價(jià)報(bào)告書。
3、土地估價(jià)報(bào)告書：土地估價(jià)報(bào)告書是以土地為評(píng)估對(duì)象所出具的估價(jià)報(bào)告書。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 篇七
ZX評(píng)估有限責(zé)任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虛擬委托人)，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)委托方委估的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)在 7月1日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介
名稱：QS股份有限公司
住所：XX區(qū)XX大道1154號(hào)
法定代表人：XXX
注冊(cè)資本：4500萬
經(jīng)營范圍：飲食供應(yīng)，國內(nèi)商業(yè)，旅館，舞廳，浴室服務(wù)，美容美發(fā)，商務(wù)服務(wù)，禮儀服務(wù)，模擬游戲機(jī)。
二、評(píng)估目的
為對(duì)外投資提供價(jià)值參考依據(jù)。
三、評(píng)估范圍和對(duì)象
本次納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)為QS股份有限公司擁有的21幢房產(chǎn)和2塊土地使用權(quán)。除儲(chǔ)運(yùn)部16幢倉庫位于XX區(qū)XX新村外，委估的房產(chǎn)和地產(chǎn)均位于XX區(qū)XX大道與XX路相交處，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營。委估資產(chǎn)的所有權(quán)證分別為“W國用字第157號(hào)、第158號(hào)、”“W房字第05765號(hào)、第200205766號(hào)、第200205855號(hào)、第9900103號(hào)”。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
本評(píng)估項(xiàng)目基準(zhǔn)日是207月1日；本評(píng)估報(bào)告所采用的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，與評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日接近。
五、評(píng)估原則
遵循客觀性、獨(dú)立性、公正性、科學(xué)性、合理性的評(píng)估原則。在對(duì)全部資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，合理確定資產(chǎn)的技術(shù)狀態(tài)和參數(shù)，力求準(zhǔn)確估算委估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)公允價(jià)值。
六、評(píng)估依據(jù)
1、《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》;
2、國務(wù)院1991年第91號(hào)令《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》和《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》;
3、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)“中評(píng)協(xié)()03號(hào)”文頒發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》;
4、《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式暫行規(guī)定》和財(cái)企[]20號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》及《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》;
5、W市政府制定的基準(zhǔn)地價(jià)資料；
6、W政[2004]39號(hào)《市人民政府關(guān)于公布W市區(qū)土地出讓金、租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》;
7、委托方提供的產(chǎn)權(quán)證明：“W國用(2003)字第157號(hào)、第158號(hào)、”，“W房字第200205765號(hào)、第200205766號(hào)、第200205855號(hào)、第9900103號(hào)”;
8、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書和資產(chǎn)占有方法人營業(yè)執(zhí)照；
9、工程造價(jià)信息及房價(jià)信息；
10、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄等。
七、評(píng)估方法
根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估目的和委估資產(chǎn)類型，采用不同的評(píng)估方法，對(duì)QS公司商業(yè)經(jīng)營用的房屋建筑物采用市場(chǎng)比較法，對(duì)儲(chǔ)運(yùn)部倉庫采用重置成本法，對(duì)土地使用權(quán)采用重置成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法。
八、評(píng)估過程
本次評(píng)估于2004年7月15日至2004年7月21日，包括接受委托、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算、評(píng)估匯總、提交報(bào)告等全過程。主要步驟為：
1、接受委托：我公司于2004年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。在接受評(píng)估后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人先行了解委托評(píng)估資產(chǎn)的構(gòu)成、產(chǎn)權(quán)界定、經(jīng)營狀況、評(píng)估范圍、評(píng)估目的，與委托方、資產(chǎn)占有方共同商定評(píng)估基準(zhǔn)日、制定評(píng)估工作計(jì)劃并簽訂“資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托約定書”，明確雙方各自承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。
2、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：在資產(chǎn)占有方資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員根據(jù)其填制的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)資料，調(diào)查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項(xiàng)指標(biāo)，填寫現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄，檢查、核實(shí)、驗(yàn)證其產(chǎn)權(quán)證明文件等資料。
3、評(píng)定估算：評(píng)估人員針對(duì)資產(chǎn)類型，依據(jù)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察等情況，選擇評(píng)估方法，收集市場(chǎng)信息，評(píng)定估算委托評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。
4、提交報(bào)告：根據(jù)評(píng)估人員對(duì)委估資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行整理、匯總、分析，撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告初稿，并與委托方、資產(chǎn)占有方充分交換意見，進(jìn)行必要修改，按照程序經(jīng)本公司內(nèi)部三級(jí)審核后，向委托方提供正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
九、特別事項(xiàng)說明
1、本次評(píng)估結(jié)果，是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮將來可能承擔(dān)的特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。
2、本次評(píng)估結(jié)果，未考慮現(xiàn)在或?qū)砦蕾Y產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的’抵押對(duì)評(píng)估值的影響，提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注。
十、評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日期后的重大事項(xiàng)
評(píng)估基準(zhǔn)日后，在有效期內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。
十一、評(píng)估報(bào)告的法律效力
1、本報(bào)告所稱“評(píng)估價(jià)值”是指所評(píng)估資產(chǎn)在現(xiàn)有不變并繼續(xù)經(jīng)營或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，以及在評(píng)估基準(zhǔn)日的狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣的假設(shè)條件下，為本報(bào)告書所列明的目的而提出的公允估價(jià)意見。
2、本報(bào)告的附件是構(gòu)成報(bào)告的重要組成部分，與報(bào)告書正文具有同等的法律效力。
3、本評(píng)估結(jié)論按現(xiàn)行規(guī)定有效期為一年，即評(píng)估目的在評(píng)估基準(zhǔn)日后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以此評(píng)估結(jié)果作為底價(jià)或作價(jià)依據(jù)，超過一年，需重新進(jìn)行評(píng)估。
4、本評(píng)估結(jié)論僅供委托方為評(píng)估目的使用和送交財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查使用，評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。
5、本次評(píng)估是在獨(dú)立、公開、科學(xué)、客觀的原則下作出的，我公司參加評(píng)估人員與委托方無任何利害關(guān)系，評(píng)估工作置于法律監(jiān)督之下，評(píng)估人員恪守職業(yè)道德和規(guī)范。
6、報(bào)告所涉及的有關(guān)法律證明文件，由委托方提供，其真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)。
7、本報(bào)告僅用于為委托方對(duì)外投資提供價(jià)值依據(jù)，不得用于其他用途，也不視為對(duì)被評(píng)估單位日后償債能力作出的保證。委托人或其他第三者因使用評(píng)估報(bào)告不當(dāng)所造成的后果與注冊(cè)評(píng)估師及評(píng)估機(jī)構(gòu)無關(guān)。
十二、評(píng)估結(jié)論
列入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估價(jià)值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物評(píng)估值73,774,378元，土地使用權(quán)評(píng)估值50,341,179元。
十三、評(píng)估報(bào)告提出日期
本報(bào)告提出日期為2004年7月21日
十四、附件
1、房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表
2、土地使用權(quán)評(píng)估明細(xì)表
3、資產(chǎn)評(píng)估委托方承諾函(復(fù)印件)
4、委估土地使用權(quán)證(復(fù)印件)“W國用(2003)字第157號(hào)、第158號(hào)”
5、委估房屋所有權(quán)證(復(fù)印件)“W房字第200205765號(hào)，第200205766號(hào)，第200205855號(hào)，第9900103號(hào)”
6、資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
7、評(píng)估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
8、評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證(復(fù)印件)
9、注冊(cè)評(píng)估師資格證(復(fù)印件)
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：XX
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：XX
ZX評(píng)估有限責(zé)任公司
二OO四年七月二十一日
評(píng)估說明及結(jié)論分析
一、評(píng)估說明
(一)關(guān)于土地使用權(quán)W國用(2003)字第157號(hào)的評(píng)估
1、委估物簡介
該宗土地位于W市XX大道1542號(hào)，北臨XX大道，東靠XX路，西面、北面均緊臨商場(chǎng)其他建筑物，地號(hào)E-03-17-08-02,無償劃撥，面積7,349.79㎡，屬商業(yè)三類用地，七通一平，地處XX區(qū)商業(yè)繁華地段，交通便利，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，周邊環(huán)境良好。
2、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法
公式：待評(píng)估土地使用權(quán)評(píng)估值=基準(zhǔn)地價(jià)×?xí)r間因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×剩余使用年限修正數(shù)×容積率修正系數(shù)
(1)基準(zhǔn)地價(jià)：依據(jù)W市土地管理局7月制定的商服用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖和評(píng)估規(guī)則的規(guī)定，該塊屬叁級(jí)地價(jià)，其基準(zhǔn)地價(jià)為3,330元/㎡。
(2)時(shí)間因素修正系數(shù)：通過對(duì)宗地所在區(qū)域20以來地價(jià)變化的調(diào)查分析，從年起至今，委估宗地所在區(qū)域地價(jià)上漲6%，即時(shí)間因素修正系數(shù)為1.06。
(3)個(gè)別因素修正系數(shù)
個(gè)別因素修正系數(shù)=7.2÷7=1.03
(4)剩余年限修正系數(shù)：該地屬無償劃撥，取修正系數(shù)為1。
(5)容積率修正系數(shù)：該宗地容積率較高，取修正系數(shù)為1.36。
(6)土地單價(jià)評(píng)估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡
(7)土地總價(jià)評(píng)估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元
3、重置成本法
公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地出讓金
(1)土地取得費(fèi)：
A.土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)：該宗地所處區(qū)域耕地以蔬菜種植為主，通過對(duì)近幾年W市前三年蔬菜畝產(chǎn)值調(diào)查，目前年產(chǎn)值為4,500元/畝，按照土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和不超過土地前三年平均產(chǎn)值的30倍計(jì)算，即4,500×30=135,000元/畝。
B.青苗補(bǔ)償費(fèi)：根據(jù)《土地管理法》和W征字(1995)001號(hào)文件規(guī)定，青苗補(bǔ)償費(fèi)按單季補(bǔ)償，即1,500元/畝。
C.土地管理費(fèi)：依照W價(jià)房地字(1995)44號(hào)，按土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)收取2.6%的土地管理費(fèi)。
土地管理費(fèi)=(135000+1500)×2.6%=3,549元/畝
D.耕地占用稅：依照W政(1987)98號(hào)文件規(guī)定，取耕地占用稅為10元/㎡(6,667元/畝)。
E.新菜地開發(fā)基金：依照W政(1994)30號(hào)文件規(guī)定，取新菜地開發(fā)基金為60,000元/畝。
F.不可預(yù)見費(fèi)：依照W價(jià)房地字(1996)403號(hào)文件規(guī)定，按征地費(fèi)用的2%計(jì)取不可預(yù)見費(fèi)。
不可預(yù)見費(fèi)=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/畝
G.土地取得費(fèi)=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/畝=315.97元/㎡
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格式 篇八
副標(biāo)題： 評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告編號(hào)
緒言： 主要描述受托方以及評(píng)估原則、評(píng)估目的、及評(píng)估基準(zhǔn)日的相關(guān)描述。
一、 委托方與資產(chǎn)占有方的簡介(或評(píng)估報(bào)告使用者)
主要包括： 以機(jī)構(gòu)代碼證為準(zhǔn)或以企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)
⑴機(jī)構(gòu)代碼或注冊(cè)證號(hào)
⑵機(jī)構(gòu)名稱 地址(住所)
⑶法定代表人
⑷注冊(cè)資金
⑸機(jī)構(gòu)類型(經(jīng)濟(jì)性質(zhì))
⑹經(jīng)營方式及經(jīng)營范圍
⑺注冊(cè)證號(hào)以及登記有效期
二、 評(píng)估目的
委托方以本次委托評(píng)估的主要目的或評(píng)估報(bào)告的主要用途
三、 評(píng)估范圍與對(duì)象
主要涉及對(duì)估價(jià)對(duì)象的概括性描述，委估對(duì)象的資產(chǎn)概況。如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；房屋建筑物的則需描述其區(qū)位、用途、樓層、戶型、結(jié)構(gòu)類型、建筑面積、建筑類型等；機(jī)器設(shè)備的則需描述種類、型號(hào)、設(shè)備維修保養(yǎng)情況等。
四、 評(píng)估基準(zhǔn)日(通常描述如下)
評(píng)估基準(zhǔn)日是確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的基準(zhǔn)時(shí)間，本項(xiàng)目所選取的評(píng)估基準(zhǔn)日是依據(jù)經(jīng)濟(jì)行為由委托方確定的一個(gè)特定會(huì)計(jì)期間的終止時(shí)點(diǎn)，這個(gè)時(shí)點(diǎn)能反映評(píng)估對(duì)象的整體狀況，而且評(píng)估基準(zhǔn)日前后沒有可能導(dǎo)致被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生重大變化的影響因素，因此評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是合理的。
注： 一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)
五、 評(píng)估原則(按不同的評(píng)估目的、方法、對(duì)象取舍)
A、合法原則 B、歷史成本原則 C、公開市場(chǎng)原則 D、持續(xù)經(jīng)營原則 E、替代原則 F、供求原則 G、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 H、獨(dú)立性原則 I、客觀公正性原則 J、 專業(yè)性原則 K、科學(xué)性原則 L、貢獻(xiàn)原則 M、預(yù)期收益原則 N、最高最佳使用原則
六、 評(píng)估依據(jù)
主要包括各種經(jīng)濟(jì)行為文件、法律法規(guī)、采用取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的各種資料及其他參考資料。如：
1、國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號(hào)《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》;
2、國資辦發(fā)23號(hào)文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》的通知；
3、財(cái)政部財(cái)評(píng)字[]91號(hào)文件關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知；
4、《**市建筑工程造價(jià)信息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)》第1期；
5、《建筑附屬工程造價(jià)速算手冊(cè)》;
6、
七、 評(píng)估的假設(shè)及限制條件(無形資產(chǎn)土地使用權(quán)評(píng)估時(shí))
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 篇九
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范例「最新」
A公司：
珠海XX資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司接受A公司的委托，根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，對(duì)A公司擁有的“大功率電熱轉(zhuǎn)換體及其技術(shù)”的所有權(quán)進(jìn)行了評(píng)估。我公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)受托評(píng)估的對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日二○一一年十一月一日所表現(xiàn)的預(yù)期收益價(jià)值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方、資產(chǎn)持有方及評(píng)估報(bào)告其他使用方
1、委托方、資產(chǎn)持有方：A公司，A公司于5年前自行研發(fā)了該項(xiàng)大功率電熱轉(zhuǎn)換體及其處理技術(shù)，并獲得了發(fā)明專利證書，專利的保護(hù)期為。
2、評(píng)估報(bào)告其他使用方：企業(yè)專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓相對(duì)應(yīng)的機(jī)構(gòu)及法律、法規(guī)另有規(guī)定的使用方。
二、評(píng)估目的
根據(jù)評(píng)估委托協(xié)議的約定，A公司擬將其擁有的專有技術(shù)“大功率電熱轉(zhuǎn)換體及其技術(shù)”出售給B公司合作，本次評(píng)估目的為對(duì)上述專有技術(shù)于評(píng)估基準(zhǔn)日的預(yù)期收益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以對(duì)A公司的出售行為提供價(jià)值參考依據(jù)。
三、評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍
本次評(píng)估對(duì)象為委托方委托評(píng)估的“大功率電熱轉(zhuǎn)換體及其技術(shù)”在未來預(yù)期收益的現(xiàn)值。
本次評(píng)估的范圍為委托方擬進(jìn)行出售的“大功率電熱轉(zhuǎn)換體及其技術(shù)”預(yù)期收益價(jià)值，具體包含大功率電熱轉(zhuǎn)換體設(shè)計(jì)、制造、工藝方面的技術(shù)，以及生產(chǎn)產(chǎn)品銷售的收入預(yù)測(cè)和收益預(yù)測(cè)。
四、價(jià)值類型及定義
本次評(píng)估所使用的價(jià)值類型為預(yù)期收益價(jià)值。
“預(yù)期收益價(jià)值”，在此被定義為，該專利技術(shù)所生產(chǎn)的產(chǎn)品在未來銷售過程中為企業(yè)帶來的利潤收入現(xiàn)值。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日定為20**年11月1日，這樣與實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)勘察、評(píng)估信息資料分析以及評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日期較為接近，有利于評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)。評(píng)估中所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是評(píng)估基準(zhǔn)日有效的持續(xù)經(jīng)營價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
六、評(píng)估依據(jù)
1、法律法規(guī)依據(jù)
(1)中華人民共和國國務(wù)院令第91 號(hào)(1991 年)《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》;
(2)原國家國有資產(chǎn)管理局國資發(fā)[1992]第36 號(hào)《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》;
(3)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12 號(hào)令( 年)《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》;
(4)其他與本項(xiàng)評(píng)估有關(guān)的法律法規(guī)。
2、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)
(1)財(cái)政部發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—工作底稿》、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》;
(2)財(cái)政部發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》;
(3)中評(píng)協(xié)發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》、《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》、《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》;
(4)中注協(xié)發(fā)布的《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》;
(5)其他與本項(xiàng)評(píng)估有關(guān)的評(píng)估準(zhǔn)則、規(guī)范。
3、取價(jià)依據(jù)及參考依據(jù)
(1)企業(yè)于評(píng)估基準(zhǔn)日的會(huì)計(jì)報(bào)表；
(2)企業(yè)最近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表；
(3)企業(yè)提供的銀行對(duì)賬單、有關(guān)財(cái)務(wù)憑證等；
(4)企業(yè)提供的有關(guān)事項(xiàng)說明。
以上內(nèi)容就是我為您提供的9篇《森林資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》，您可以復(fù)制其中的精彩段落、語句，也可以下載DOC格式的文檔以便編輯使用。
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