商業地產策劃方案 篇一

一、航空路商業近況

根據航空路區域商鋪投資調查分析，當前航空路商業物業的總體經營業種分布區域化，商業達到成熟期，但業態不完善。新建樓盤的商業門面會成為投資者和生意人的熱選。原因歸結為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心；二是航空路現有投資型產權商鋪較少，且航空路的商業區域化經營明顯。與航空路其他商業部分比較，本項目位置較好，弱勢在于人流量不旺盛。

因此，要在整體市場較好的大環境、人氣不旺的小環境中脫穎而出，取得較好的經營與銷售業績，我司建議：

a、提前招商，引進品牌經營者入場（以金泰廣場招商策略類似）；

b、內鋪實行返租，提供完善的“代租代管代收”服務，免除投資者后顧之憂；

c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額；

d、優惠付款方式，降低投資門檻。

二、商業經營定位闡述

1、商業主題定位：綜合性購物休閑中心

◇體現在商場的面積和業態的齊全

◇與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區，更體現購物樂趣，商業經營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌

◇從目前航空路當地已有商場物業及其所經營的商品類型分析，現時所經營的商品種類已較為豐富（建材、家具、家居配套等等與居家相關的都已經形成區塊），人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項目仍然走“大眾化”經營路線，恐怕難以突圍而出；

◇本項目的形象應該切底地利用本項目周邊住宅區豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業更高一籌的形象，并有利于與住宅相呼應。

經營主題：根據前期市場調查分析，項目經營商品主題的市場空間有六種：

（1）高檔次精品時尚購物店；

（2）綜合性超市；

（3）專業主題市場；

（4）休閑中心；

（5）中高檔餐飲機構；

（6）稍高檔次的娛樂城。

經營最終業態需根據商家進駐情況和招商情況確定。

三、商業推廣主題闡述：

提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型商城

突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。

從以下幾方面支撐本項目的投資價值：

1、地段優越：項目處于航空路中心區，屬于成熟的商業區域。該區規劃起點高，有利于投資客戶產生認同感。

2、未來重心商圈：項目周邊有汽車站、怡和酒店等配套，將帶動區域整體人流發展，加上本案住宅的實施，將進一步帶動項目價值的提升，將形成航空路的重心商業圈。

3、投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設成熟后的中心區價值預期比較，給客戶充分展現良好的升值前景。

4、經營品牌：由招商活動最后落實。

◇根據航空路當地商業調查所得，目前航空路商業經營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統一的、良好的商業經營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由于分散經營、各自為政，或是統一經營的商場由于產品缺乏特色、對消費者的承諾難以兌現，導致在日漸劇烈的商業競爭環境下，逐漸遭消費者遺棄。

◇我司建議由商業運作成熟的機構進行全面的商業布局規劃和物業管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業經營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經營引導，并建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。

5、租金回報：我司建議本項目在片區商業成熟過渡期間提供5年以上租金回報保證。

租金回報有利于：

◇充分展示發展商的實力和對本項目的信心；

◇增強對投資客戶的吸引力，客戶相當于付出相對少量的鋪面價格，即可擁有所購商鋪，在本案商業成熟后，本案的商業知名度亦已建立，而商業經營狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利；

◇對于本項目的商鋪經營期，以前五年為商業經營起步時期，換取穩定的租金回報和良好商場規劃經營，對投資者而言，有較大的吸引力。

突出投資前景，以“航空路重心區發展前景”為信心保證。

讓客戶購買的不但是實際的商鋪，更購買了航空路重心區良好的投資前景：

1、作為恩施經濟最具發展的區域之一，經濟發展迅猛，在經濟高速發展的前景下，必然帶動商業及地產的發展；

2、說明航空路的未來規劃細節，分析航空路中心商圈的前景；

3、通過對建設前后商鋪租金比較的實例，給商鋪投資者展現一個“看得見的回報前景”。

突出經營前景，由招商活動最后落實。

招商的最終目的是利于銷售和項目自身的發展，所以針對項目情況，應充分運用一切利我因素。

1、對于大型主力商家的確定，是整個運作的前提。確定主力商家的目的在于通過主力商家的影響，帶動整體的運作及價值的提升。

2、在確定主力商家的基礎上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業態組合和經營架構；通過銷售策略的制定，項目進入銷售的主要操作階段。

3、對于小型商家經營區域，成立商業經營公司。該經營公司在名稱上同藍天新居區別開，通過虛擬的品牌概念，帶動整體的招商運作和銷售運作，給投資者以經營上的信心保證。

4、根據運作階段的招商情況和運作情況，確定階段招商計劃和銷售計劃。

四、招商銷售整體策略

招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運作時間和策略上保持協調，使兩方面互為補充，從而帶動整體的良性發展。

根據項目的特征和目前的市場情況，對于項目的運作采取先確定主力商家，再實行租售同步，分區銷售的方式進行銷售。

出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的順利進行。所以在運作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。

出租策略

本項目的租賃目標客戶群體包括大型零售業、餐飲業、娛樂業及個體經營商戶。

對于項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進行。通過大型商家的行業影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進行，從而實現整體目標的實現。

銷售策略

本項目的銷售目標客戶主要有航空路當地居民、高級政府公務員、商業經營業主和商業投資客戶。

對于項目的銷售，針對目標客戶群和推廣時段來進行安排相應的策略和推廣方式。

在招商和銷售的運作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據市場情況和運作情況靈活調整相應策略，促使項目成功運作。

注：具體推廣策略及推廣時段安排將在確定商業推廣核心后提交。

商業地產策劃方案 篇二

一、項目簡介：

鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了

銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

現在，一期多層尚有37套的現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計xx年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。（詳見附1：鄭汴路市場調研報告）

b、小戶型市場概況。

自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。

商業地產策劃書 篇三

◆項目概況

江南新地商業街位于廣州市海珠區江南西商業中心，地鐵（江南西）A出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業街等形成優越的立體式業態互補商圈。江南新地商業街屬人防工程，由裕龍投資集團開發的海珠區唯一的商業旺區。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設長520米，建筑面積約為二萬多平方米；二期為330米。江南新地分為五大區域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復式形式，高7米，共有20 0多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個出入口直達地面，過百個停車位。

u項目定位

針對江南西現有業態的結構不平衡，江南新地采取錯位經營，定位為吸引廣州白領消費的主題商場，并把服務對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進場內的商戶出售的商品都是各種切合白領特性的潮流、時尚的商品，并極力營造一種有特色、有情調、環境優雅的氛圍。隨著節假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物于一體的消費空間，滿足消費者對需求，并向消費者提供大量的潮流資訊。

地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機。江南新地以經營各類高品質、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質的白領一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。

◆經營成績

自從廣州江南新地2019年4月29日開業以來，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達到8萬人次；月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米！給當地帶來了巨大的經濟效益和社會效益，創造了廣州乃至國內商業運作的一個奇跡。

◆項目成功的原因

江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費群的時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。

針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。

除此之外，物業持有者堅持只租不賣、統一經營、統一管理的經營策略使得商場的發展有了良好的延續性，得以持續發展。

u活動方案

一、開業盛典

活動目的：為商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。活動主題：開業盛典

活動時間：2019年4月29日

活動地點：江南新地露天廣場

活動形式：啟動儀式和舞臺表演

活動亮點：邀請海珠區區領導、TVB當紅明星黃宗澤，廣州電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔任主持

活動內容：

1，啟動儀式（上午）

1)迎賓

2)領導致辭

3)啟動儀式，區領導、集團領導、商戶代表和

黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透

明江南新地Logo中。

4)舞臺表演

A、明星演唱

B、明星與現場觀眾互動

C、運動服裝秀

D、女子LED鼓樂表演

E、街舞—雙截棍

F、休閑服裝秀

G、魔術

H、眼鏡秀

I、品牌棒！約翰表演飛面團

J、數碼產品秀

咖啡廳經營的商業策劃書 篇四

1、咖啡行業歷史背景及現狀分析

咖啡是世界三大飲料之一，一個西方的舶來品，在中國確是家喻戶曉，有著極為深遠的歷時背景和現實意義。咖啡、西餐的真正興起，應該是從20世紀90年代末開始的。其發展速度之快，在短短十來年時間內，達到了前所未有的行業繁榮。現在隨著改革開放經濟蓬勃的發展，有著大批的外商和白領長期處在高節奏、高效率的工作和生活加之于受西方文化的種種因素，造成了這個咖啡銷量不斷上升。故咖啡消費主要群體也就是外商、白領、旅游者和居家百姓。 調查表明：咖啡終端銷售市場一依次為：咖啡及西式快餐連鎖店、星級酒店、西餐廳。其中咖啡館及西式快餐連鎖店主要由上島咖啡、星巴克咖啡、真鍋咖啡，麥當勞、必勝客，這些連鎖店平均每月銷量在21.18噸，占30.18%，其次星級酒店每月平均銷量在16.47噸，占23.47%，西餐廳平均每月銷量13.53噸，占19.28%。隨著時代的發展和人們生活理念的進一步改變，咖啡業也在以一種迅猛的速度發展。

2、企業說明—-大學生群體分析

年齡：18—25

特點：在中國，大部分大學生經濟來源主要來自于父母，他們擁有較高的知識文化水平，有區別于其他群體獨有的價值觀。他們追奇求新，尊重個性，緊跟潮流，渴望獨立，尋求刺激，卻又帶有些許懷舊，希望獲得成就感、歸屬感和安全感。

價格定位：精準企劃在做咖啡產品價格測試時并沒有界定每瓶咖啡的容量，目的就是要了解消費者認為每瓶咖啡產品最適合的價格定位是在哪個價格區間，從而為咖啡產品的價格定位提供消費者需求的數據支持。

調查結果顯示，消費者認為每瓶咖啡價格在31-50元的選擇比率最高，達到39.0%;其次是認為每瓶咖啡的價格在51-100元最適合的比率為28.6%;選擇在30元以下的占18.7%;認為每瓶咖啡的價格在101-150元的消費者選擇比率為9.8%;選擇其它價格區間的消費者比率很少。從調查數據中我們可以得出，消費者認為每瓶咖啡價格定在31-100元之間都是適合的。該項消費者需求的調研數據是咖啡生產企業為每瓶咖啡產品進行價格定位的重要依據。

18-25歲消費者認為每瓶咖啡產品最合適的價格

在18-25歲的消費者中，有44.0%的比率認為每瓶咖啡的價格定在31-50元之間是最適合的；認為每瓶咖啡價格定在51-100元最適合的消費者比率為26.8%;認為每瓶咖啡價格定在30元以下最適合的消費者比率為18.5%;其它價格區間的消費者選擇較少。收入越高的消費者對咖啡產品價格的接受程度相對也越高。

價格定位符合消費者需求才是硬道理

不管是咖啡產品還是其它產品，價格定位的正確方式是根據消費者對該類產品的價格接受程度來定價。比如每瓶咖啡定價多少錢的策略是要先了解消費者認為每瓶咖啡最適合的價格，再根據消費者對每瓶咖啡價格的接受程度來確定每瓶咖啡的容量；而不是根據每瓶咖啡產品的容量來決定產品的價格。咖啡產品的價格定位既不是越高越好，也不是越低越好。價格定位只有符合消費者需求才是硬道理。

3、部門設置與職責

3.1 店長：

1. 負責咖啡廳成敗責任的經營者。

2. 對外為咖啡廳的代表人。

3. 參與營業活動的執行者。

4. 甄選、訓練、激勵咖啡廳人員的領導者。

5. 維持咖啡廳營運正常運作的管理者。

6. 了解顧客與競爭者動向的信息收集者。

7. 傳遞總部和分店之間信息的傳播者。

8. 推動組織學習與知識管理的教練。

9. 解決咖啡廳危機與人員沖突的問題處理者。

10. 尋求市場機會與創新的企業家。

3.2 行政人事部 負責人：

部門： 行政人事部。主管單位：F7咖啡店。

部門工作目標：負責文檔宣傳、內勤事務、行政公關等方面工作確保上級各項方針政策順利實施，使店內各項重大活動和安排高效有序進行，總結起草店內重要文件報告，協調好各項公關接待事宜，搞好內勤事務管理工作，充分發揮出參謀、組織和協調的作用，維護店內上下的規范和高效運作。為本店招募、選拔、培養高素質人才；制定薪酬福利政策、績效考核政策及其它激勵政策挖掘員工潛力，激勵其創造力；充分發揮人力資源管理在提升企業核心競爭力和建立學習型組織等方面的重要用。

活動：安排在校藝術設計等專業大學生來做兼職，每周五晚安排一名繪畫專業的學生給客人免費畫肖像；每周六晚安排鋼琴、小提琴演奏；每周日晚安排業余模特走秀。薪水按小時計算。

部門權限：負責監督和檢查有關部門對上級各項方針政策的的貫徹執行情況，參與組織和協調全店生產經營工作，統籌店內重大活動及會議安排，起草重要報告和文件，做好文件的傳遞、落實與內外宣傳，統一公司辦公用品管理，并負責對消防、保衛、宿舍管理等方面的管理工作。制定人力資源規劃、政策和制度；向店長提呈人事任免意見、薪酬福利方案、績效考核方案及其它激勵政策，監督、指導集團各部門、事業部執行相關人力資源管理制度。

F7咖啡店設有：

店長1名；

行政人事部：正、副部長各1名，檔案管理員1名；

財會部：部長1名，會計1名，收銀員1名；

市場部：部長1名，成員3名；

采購部：設部長1名，采購人員若干，記錄員2名 ;

酒水服務部：部長1名，服務員4名，調酒師2名，點心飲品師傅若干；

獎勵制度：根據員工考核總分進行獎勵(半年實行一次獎勵)。

員工守則與店規

人事記錄：員工到職前須填寫人事表格，提供正確個人資料和近照。在職期間如有任何變更應盡快呈報行政人事部。

員工證：員工在當值時須佩帶員工證。如有遺失，應立即報告，打理補領手續，離職時須將員工證交還。

工作責任：員工必須忠誠，工作勤奮，對上級服從，對同事尊重及熱心幫助，盡心盡力負起分內工作責任。

服務態度：對顧客經常保持禮貌及微笑的面容，客氣應對，不可與顧客發生爭執。如發生事故，應立即通知上級領導處理。

儀容：須經常保持儀容清潔整齊，指甲應經常修剪。從事店堂服務的男員工不許留胡須和長發；女員工上班時必須把頭發盤入頭巾內。

操守行為：員工嚴禁在店堂內粗言穢語、吸煙、飲食、隨地吐痰及談論與經營無關的一切事宜。并且嚴禁在點內聚賭、盜竊、吸毒、酗酒、營私舞弊、虧空公款、打架、惡意破壞設備及公物等非法行為，如違反，除辭退外，嚴重者將送交警方。

拾遺：如有拾遺，無論大小貴賤，員工均應馬上交由主管登記，以備失主隨時領回。 絕對不能意存貪念或據為己有，一經發現將以紀律處分。

攜物出店：員工進出店時，除預先經有關部門主管發證明文件核準外，不得攜帶任何店財物離店，若有犯罪著作盜竊行為處理。

防火和火警：員工必須嚴格遵守公司頒布的防火告示，注意防火安全。如遇上火警，應保持鎮定，傳呼同事協助及通知上級報警，關閉現場電源及煤氣閥門，并迅速協助客人撤離火警現場。

3.3 市場宣傳部 負責人：

我們確定云山水榭咖啡屋主推產品為原味、咖啡冰、特濃，并加大宣傳力度。同時目標消費群將集中在月消費水平超過500元的大學生。

(1)店鋪個性分析，優勢：據在高校的市場抽樣調查，云山水榭咖啡屋在高校中擁有一定的知名度，廣告語“味道好極了”著重于其功能定位，在追奇求新的大學生消費群中占有一席之地。

分析：首先，根據我們的市場調查，在咖啡屋里除了“提神”這一功效外，大部分人在這里還感覺到了“休閑”。“休閑”不僅是一種生活態度，更是生活追求。面對眼花繚亂的大千世界，面對生活節奏不斷加速的大背景，大學生有一種身心能夠得到歇息的渴望，而云山水榭咖啡屋正是給消費者提供了這樣的場所。

(2)活動具體實施

1.活動時間：20__年

2.活動主題：同你的朋友來這里邂逅；廣告語：亞當與夏娃的相遇，如生活與咖啡的邂逅般美麗。

3.活動內容：在所有校園內的宣傳欄上張貼POP宣傳畫，注明主題和廣告語

4.活動方式：1)消費滿__元錢，可送一張積分卡，積滿_分 送一杯__口味的咖啡；2)選擇__口味的咖啡送精美禮品一份

5.活動目的：入客數增加20%，讓廣大學生了解云山水榭咖啡屋，擴大咖啡屋的知名度，樹立完整的形象。

6.其他宣傳形式的配合

A、制定DM和優惠券發放給周圍高校的大學生，吸引顧客認識和接受

B、網絡廣告：校園網，flash制作，表現咖啡屋的飲用場景，將休閑和舒適的環境融入其中，營造活動氛圍(網絡點擊鏈接云山水榭咖啡屋網址，注冊，加入云山水榭咖啡屋俱樂部，獲得優惠券)

C、廣播廣告：宣傳云山水榭咖啡屋里的產品，讓大學生更了解我們的情況。

D、校園電視傳媒：系列廣告片宣傳(播放頻次、什么時間播放、是否集中在受眾的“空閑”時間、效果測試)

(3)各階段費用預算

1.POP費用：100張__元=____元

2.優惠券印刷費：____元

3.送顧客咖啡成本：成本(_元)_入客數_送比數(3%)= ____元

4.其他活動費

3.4 采購部 負責人：

采購部是咖啡冷飲屋的重要組成部分，是隸屬于財務總監的下屬部門。負責咖啡冷飲屋所有食品原料和經營物品的采購、驗收與進出物品的記錄等工作。采購部對原料物品質量和價格的把關直接影響到整個咖啡冷食屋的經營效益。

采購部人員設置及職稱

人員設置：采購業務主管1名，采購員若干名，記錄員2名

主要職能：

部長：采購業務主管，作為采購部的直接領導人，必須很好的掌握市場信息，開拓新貨源，優化進貨渠道，降低采購費用。會同庫管部、會計部確定合理物資采購量，及時了解存貨情況，進行合理采購。并且要詳細對待購物品的待購數量進行預測記錄，作出價格預算，并將所需款項向咖啡冷食屋財務部匯報以取得采購經費。此外，采購業務主管有責任管理好本部人員的工作，同時加強本部與其他各部門的溝通工作。

采購員：采購員主要負責外出采購，包括進行市場調查，選擇、評審、管理供應商，建立供應商檔案，與供應商進行談價，簽訂買賣合同并負責貨品在運輸過程中的安全，以及采購過程中的退、換貨工作。

記錄員：2名記錄員要分別負責記錄采購部貨物和資金的進出情況，記錄員必須詳細記錄貨物的名稱、規格、數量、進貨日期、采購經費、支出數目、余額等，以便月末進行核查。

采購工作流程：采購業務主管根據當月的庫存擬定采購清單上報，在接到批示的采購清單后，由采購業務主管負責對待購物品的數量和價格作出預算，并將預算款單遞交財政部申請購物經費，并由記錄員記錄在當月收支單上， 供月末核查， 采購經費將交給采購員外出采購貨物，貨物采購完成后，由本部門對貨物進行驗收盤點并詳細記錄。

采購部的管轄范圍

(1)采購部所屬員工。

(2)采購部所屬辦公場所區及衛生責任區。

(3)采購部辦公用具、車輛、設備設施。

3.5 財務部 負責人：

財務狀況分析

1.初始階段的成本主要是：場地租賃費用(3萬)，餐飲衛生許可等證件的申領費用，場地裝修費用(5000)，廚房用具購置費用，基本設施費用(5000)等

2.運營階段的成本主要包括：員工工資，物料采購費用，場地租賃費用，稅，水電燃料費，固定資本，折舊費，雜項開支等。

3.據計算可初步得出餐廳開業啟動資金約需12600元(場地租賃費用5000元，餐飲衛生許可等證件的申領費用600元，場地裝修費用2400元，廚房用具購置費用1000元，基本設施費用等2600元)。資金可有父母提供80%，自己積蓄20%。

4.每日經營財務預算及分析：據預算分析及調查，可初步確定市場容量，也可以看出每杯31-100元之間的價格最為合適，因此可大致估算出每日總營業額約2000元，收益率70%，毛利潤1400元。由此可計算出投資回收期約為一個月。

現金流量預測表

收入： 6月 7月 8月

咖啡平均價格(元/杯) 40 40 40

咖啡銷售量(杯) 1500 1705 1860

銷售收入(元) 60000 68200 74400

資本金(元) 18000 20460 22320

總結(元) 78000 88660 96720

A：(元) 263380

支出： 6月 7月 8月

稅(元) 1000 1000 1000

員工工資(元) 800 800 800

電話費(元) 300 280 260

差旅費(元) 300 260 220

其他費用(元) 200 200 200

合計(元) 2600 2540 2480

B：(元) 7620

總現金流量 C=A+B (元) 271000

三個月累計現金流量 D(元) 271000

一般問題所采取的行動：

顧客稀少銷售額降低，作出相應價格調整，深入市場，加大宣傳力度。若出現競爭者且用不正當手段拉攏顧客，則利用高質量，高效率守信，價格低面對挑戰，尊重經商道德，凈化市場。

3.6 酒水服務部 負責人：

酒水服務部是咖啡冷飲屋的重要組成部分，它的目標是向顧客提供以咖啡，冷飲，糕點和各種飲料為代表的有形產品，并提供顧客需要的、恰到好處的軟性服務，開源節流，為咖啡冷飲屋建造良好的公眾形象。

人員設置及主要職責

人員設置：設部長1名，服務員，糕點飲品師傅若干。

主要職責分工：

部長：

1、全面主持本部工作，配合店長安排，協調各部門工作，確保當日任務順利完成。

2、確保咖啡，冷飲，糕點和酒水的正常供應，審核采購計劃，統籌策劃和確定采購內容，檢查購進酒水食品的質量，對酒水食品的采購要求和質量有領導責任。

3、對服務員和糕點飲品師傅的業務培訓工作。對剛招收的服務員進行基本素質培訓，開展文明禮貌教育。并定時給店內員工進行素質培訓，對糕點飲品師傅進行業務培訓，鼓勵他們有新花樣，新創意。

服務員：

1、迎接客人，引客入座，招待客人。

2、供應酒水食品，為客人提供熱情優質服務，引領客人結帳。

3、清理臺面，做好衛生工作，按規定開啟單據，保留好以做核查。

4、客人有其他合理要求時，要熱情服務，盡量給予滿足。當遇到不合理要求時，要禮貌在先，沉著冷靜，并及時報告上級負責人。

糕點飲品師傅：

負責各種點心飲品的設計及制作，不斷創新研制新品種。

本部要求：

1、所招服務員基本素質必須過硬，要有耐心，熱情，善于和人打交道，能用英語進行基本對話，一批服務員中必須有一個英語口語好的，方便和留學生等外國顧客交流。

2、服務員要統一服裝，要有良好的精神面貌，體現出當代青年的活力和朝氣。

3、糕點飲品師傅必須要專業，富有創造力，這是咖啡冷飲屋生存的源泉。

本部宗旨：

有限進餐，無限服務。文明禮貌，熱情待人。廚藝高超，樂于創新。開源節流，財源廣進。

商業地產策劃方案 篇五

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

2、倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

4、啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。

5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1、銷售（招商）目標

2、銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

（一）項目入市時機及姿態

1．入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在2008年5月份房交會期間開盤（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2．入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

（二）價格定位及價格策略

1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

2．價格定位：整個商業項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。

3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1．個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

2．區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3．增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

（二）宣傳媒介組合

1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

2．開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。

商業地產策劃方案 篇六

一、當前商業地產營銷策劃中存在的問題

通過對于當前商業地產營銷策劃工作情況的調查來看，當前商業地產營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進行改善和調整，將直接影響到商業地產營銷策劃工作效能的發揮。具體來講，其主要體現在以下幾個方面：

1、商業地產營銷策劃的出發點失準商業地產營銷策劃的出發點失準，是現階段很多商業地產開發商容易犯的錯誤。其主要體現在以下兩個方面：

其一，過分的相信銷售業績與廣告營銷之間的關系，覺得只要地產營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯誤的思想意識下就有越來越多的商業地產開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；

其二，當前商業地產營銷策劃方案的賣點缺乏特色，過度的炒作，常常出現營銷內容與實際商業地產產品特點不吻合的情況，這種偏離實際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的。宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時候都是徒有虛名，時間一長就引起消費者的反感，是起不到任何營銷效果的。

2、商業地產營銷策劃的能力很不足商業地產營銷策略的能力不足主要表現在策劃方案比較陳腐，缺乏實際的競爭能力。通過對于實際的商業地產策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創新精神，多數情況下都以同質化的方式來進行營銷，無論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調來進行宣傳。當然，這不僅僅與當前商業地產產品開發創新機制不健全，商業地產建筑時尚元素，現代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會背景存在一定的關聯，但是其主要的還是內因，那就是商業地產營銷團隊策劃的能力不足，難以結合不同的產品，實現有針對性的商業地產營銷策劃。

3、商業地產營銷策劃的準備很欠缺完善科學的商業地產營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準備工作，那就是市場調研工作的開展。但是實際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時候，并沒有做好充足的市場調研的工作。具體表現為：以單一調查的方式去開展，忽視了樓盤規模，出現隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化，機械化，脫離樓盤實際情況，忽略消費者消費能力，過度強調樓盤的高檔性，出現了策劃盲目性的情況。

二、商業地產營銷策劃問題的解決策略

1、樹立正確的商業地產營銷策劃理念樹立正確的商業地產營銷策劃理念。

簡單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時，保證將廣告做的有針對性，而不是實現其與實際銷售業績之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個方面的工作：規避策劃炒作的現象，避免盲目炒作，實現廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發揮；樹立實事求是的基本原則，從消費立場出發，做到廣告策劃內容的真實性，和策劃方法的針對性，保證給予消費者最理想的信息資訊。

2、打造專業的營銷策劃團隊專業化的營銷策劃團隊，也是解決當前商業地產營銷策劃問題的關鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：

其一，立足提升在職營銷策劃團隊成員業務素質，積極開展專業化的營銷策劃培訓，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識，以不斷提升自身的營銷策劃能力；

其二，建立健全營銷策劃方案的評價機制，實現營銷策劃方案與消費者感興趣程序，消費者參與程度，實際銷售業績之間的融合，實現對于具體營銷方案的考核，由此實現對于對應營銷策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的激發營銷策劃人員的工作積極性。

3、實現科學的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準備工作。

是保證營銷策劃定位科學性的關鍵所在。為此，需要做好以下幾個方面的工作：

首先，積極做好市場調研工作，收集和整理最前沿的市場數據，全面了解消費主力和能力的基礎上，實現對于建筑前景的預測；

其二，在預測報告的基礎上，實現對于商業地產產品金正能力的評估，并且借助計算機信息技術，實現具體數據網絡體系的構建，為制定營銷策劃方案做好夯實的數據基礎；

其三，界定商業地產的`目標消費群體，對于其收入情況，購買力狀況進行分析，由此明確不同階層的消費需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎上實現對于消費目標的界定。

三、結束語

從理論上來講，商業地產營銷策劃方案應該以客戶市場需求為出發點，樹立整體營銷意識，保證營銷策劃與銷售情況保持一致，進而使得商業地產營銷策劃方案能夠如實的實現開發項目的經濟效益。

讀書破萬卷下筆如有神，以上就是我為大家整理的6篇《商業地產項目策劃方案》，能夠給予您一定的參考與啟發，是我的價值所在。