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評估報告使用限制說明 篇一

（一）本評估報告的評估結論是根據前述的原則、依據、評估假設、方法、程序得出的，并只有在上述原則、依據、評估假設存在的條件下方能成立。

（二）本評估報告書及相應的評估結論系對委估資產于評估基準日市場價值的反映，只能用于評估報告載明的評估目的和用途。

（三）評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。

（四）本評估報告僅供委托方為本次評估目的所對應的經濟行為使用和送交相關主管部門審查使用。本評估報告書的所有權歸本人所有，未征得本人同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外。

評估報告提出日期 篇二

本評估報告形成評估結論的日期為2014年12月15日。

評估人員：XXX

201X年12月15日

評估總價值 篇三

該辦公樓占地1517.52平方米，樓外圍墻內占地2770.8平方米，合計4288.32平方米。目前××市城區、近效區耕地的補償價約為每平方米400—450元，房產經營單位確定房價中的隱形地價，××地區（含××路一帶）每平方米約為400多元。據此，此次評估確定地價為每平方米420元。

辦公樓地價=1517.52×420=637358.4(元)

樓外圍墻內地價=2770.8×420=1163736(元)

基本概況 篇四

（一）被評估資產的。企業概況：

企業名稱：××××廠；

企業性質：國營；

法人代表：×××；

企業地址：××市××路××號。

（二）評估日期：1992年10月9日。

（三）評估目的：了解資產價值，為資產轉讓作準備。

（四）評估范圍：廠區內原辦公樓一棟及該樓圍墻內4288.32平方米的土地。

（五)被評估資產概況：該資產原為廠辦公樓，磚混結構，高四層，局部三層，平均層高約3.8米，占地面積1517.52平方米，建筑面積為5767.08平方米(其中地面以上5365.92平方米，地下室401.16平方米）。1962年底建成并投入使用，固定資產原值為×××萬元。1977年全面檢修門窗一次，1985年對一、二層重新粉刷裝修后改為旅館，1990年底對暖氣進行了一次大修。

（六）評估方法：重置成本法。

企業資產資產評估報告 篇五

一、企業財務戰略

（一）企業財務資源與業務規劃的匹配

從廣義上講，財務資源是指企業所擁有的資本以及企業在籌集和使用資本過程中所形成的不易被模仿的財務專用性資產，包括企業獨特的財產管理體系、財務分析與決策工具、健全的財務關系網絡以及擁有企業獨特財務技能的財務人員等等。

從狹義上講，財務資源僅指企業所擁有的資本。

在這里我著重從狹義上對我組的情況進行分析，主要包括市場和產品兩方面。

市場方面，我組一開始并沒有進行相應的業務規劃，這無疑是一個致命的缺失，導致我組的未來幾年只是在一步一步的探索中作出決定，最終只是開拓了區域市場，并且在以后幾年堅守區域市場的標王地位，同時兼顧本地市場。

所以，第一年在分析了市場信息，對各項需支付的費用后，只投出了較少的廣告費，在第一年就失去了先機，只拿到了最小的訂單；然而在第二年，獲得了區域市場的準入資格后，我組經過慎重的考慮，在區域市場內投出了較多的廣告費，成功獲得了標王的地位，并且在接下來的幾年穩保標王地位；這樣的話，以最少的廣告費獲得最大的訂單，大大節約了成本。

在產品方面，主要有P1、P2、P3三種產品，我組嚴格分析了幾個市場未來 幾年的訂單預測量，有計劃地生產三種產品，在前三年主要以P1、P2兩種產品 為主，后面三年則主要以P2、P3兩種產品為主。

因此，在第一年、第二年分別 開始投入資金進行P2、P3的研發，根據相應的產品銷售計劃進行原材料、生產 線等方面的投資。

（二）公司財務戰略規劃

公司財務戰略規劃的總體目標是開源節流，在CEO的領導下，和其他部門 密切配合，爭取用最少的成本以獲得最大的利潤，保證財務資源的可持續利用。

一方面，要在產能允許的情況下，爭取到較多的訂單，增加銷售收入，贏得 更多的利潤。

另一方面，要節約成本，合理選擇融資渠道，使財務資源的投入產出比盡可 能小。

具體說來，一要加強成本控制，包括合理投入廣告、生產線持續利用、盡 量減少轉產費等，降低投入產出比；二在固定資產方面，考慮到賣掉廠房轉為租 賃可以多得十個幣，我們組經過討論果斷賣掉廠房增加了十個幣的收入；同時在 融資方面盡量貸長期貸款，避免貸短期貸款，不得已情況下才考慮貸高利，盡 量減少利息費用。

二、財務分析

（一)四力分析(收益力、成長力、安定力、活動力）

1、競爭對手橫向比較：

如下表1所示，從橫向上對我組第六年情況進行四力分析，結論如下：

收益力：我組毛利率排名第三，說明我組產品結構相對合理，銷售收入與成本相對于其他幾個組來說控制在較合適的比例，而且P3產品的需求量在未來幾年將持續增長，我組應該適當調整產品結構，加大對P3的投資；利潤率和總資產收益率也排名在第三，相對靠前，說明我組靠經濟資源的獲利能力較強；凈資產收益率排名第二，說明所有者投入資金的獲利能力較高。

總體上來說，我組在第六年的收益力處于偏高水平。

成長力：我組收入成長率處于較低水平，這說明我組市場占有份額較小，市場占有能力差，應該合理拓展業務，增大市場份額，加大對產品投資，對癥下藥；第六年利潤成長率我組為零，相對于其他組而言，我組正處于下滑階段，企業發展前景堪憂；而凈資產成長率我組依然處于較低水平，說明我組規模太小，五福進行擴張和占有更多的市場份額。

總體來說，我組成長力處于較低水平，無論是市場份額占有還是企業發展狀況都處于下滑階段，應該考慮開拓市場，提高市場占有率。

安定力：我組流動比率、速動比率都排名較前，說明我組短期償債能力較強，財務風險較小；固定資產長期適配率較低，說明我組資本結構存在較大的問題，有一部分固定資產是通過流動負債來實現的，存在一定風險；資產負債率較高，說明我組負債水平高，債權人的利益得不到合理保護，會影響公司以后運營發展。

總體來說，我組安定力處于較低水平，說明我組的經濟基礎相對較差、財務結構不合理，應該合理調整企業結構，增強經濟基礎，降低企業財務風險。

活動力：活動力總體來說排名靠前，說明我組應收賬款、存貨、固定資產等的運作效率相對較好，從這個角度分析，企業還是想多充滿活力的。

2、本企業不同年份縱向比較：

如下各圖所示，縱向上對我組進行四力分析，結論如下：

收益力：從總體上看，毛利率處于下降趨勢，利潤率發展趨勢為波動上升狀

態，總資產收益率波動下降，凈資產收益率也呈波動下降趨勢。

說明我組的產品、市場結構在第六年時已呈現不合理狀態，應該根據市場現狀做出相應調整。

一方面：加大對P3產品的投資，逐漸減少對P1、P2等產品的生產；另一方面，在守住區域市場標王地位的同時，應該積極開拓新的市場，提高市場占有率，企業才能擴大規模，繼續生存發展下去。

成長力：成長力總體起福波動較大，說明企業這幾年來發展狀況很不穩定，各個比率都呈下降趨勢，企業規模較小，難以擴張。

尤其是收入成長率大幅度減少，說明企業產品結構存在問題，導致銷售收入減少。

仍然需要通過進一步調整產品結構，開拓新市場等方式來推動企業長期穩定的發展。

安定力：流動比率和速動比率呈現上升趨勢，說明我組短期償債能力在不 斷提高；但是固定資產長期適配率呈下降趨勢，說明我組資本結構存在較大問題，正趨于不合理配置；資產負債率呈現上升趨勢，說明固定資產中負債比例越來越大，這對于投資人來說無疑是可以帶來一定利益，但是會嚴重損害到債權人利益，企業應該講資產負債率控制在較合理的比率。

總體來說，我組應該調整企業財務結構，打好經濟基礎，降低財務風險，為企業長遠發展做打算。

活動力：固定資產周轉率、存貨周轉率呈上升趨勢，應收賬款周轉率、總資產周轉率在近年趨于緩慢發展狀態，因此需要在下訂單時適當參考賬期因素，減少庫存，提高資源利用活力。

（二）杜邦分析

1、競爭對手橫向比較：

如下表3所示，從橫向上對我組進行第六年杜邦分析：

凈資產收益率：在各組中排名較后，說明我組企業獲利能力較差，投資帶來的收益處于較低水平，企業運用自有資本的效率差。

要想提高凈資產收益率，就要不斷提高稅后利潤，這就要求我組企業提高銷售收入，加強內部管理，降低產品成本，提高銷售利潤率，同時適當調整負債，利用財務杠桿的作用，使企業獲利更大。

總資產收益率：在各種中排名也較后，說明我組企業競爭實力和發展能力較弱，換句話說，就是我組相對其他組來說負債過高。

這要求我組應該有效控制好成本，節約開支，有效利用資產，提高銷售收入，減少負債。

銷售利潤率：在各組中水平相對較低，說明我組銷售收入低，而成本較高。

一方面，我組應該提高銷售收入，包括調整產品、市場結構，以及開拓新市場，

提高市場占有率等；另一方面，應該有效控制成本，包括合理投入廣告、科學融資、降低投入產出比等。

總資產周轉率：在各組中排名第一，說明我組的全部資產經營質量和利用效率較高，存貨與應收賬款較少，資產的營運能力和流動性較強。

權益乘數：在各組中排名第一，說明我組負債程度處于上等，經營負擔相對較大，財務風險較大。

我組應該科學融資，增大銷售收入，提高盈利能力，減少負債。

2、本企業不同年份縱向比較

如下表所示，縱向上對我組進行杜邦分析：

凈資產收益率：在這幾年間呈波動下降趨勢，說明我組總體上發展狀況越來越差，獲利能力差，應當調整發展策略，積極開拓新市場，提高市場占有率，增加銷售收入，降低成本，增強企業實力。

總資產收益率：同樣呈現波動式下降趨勢，說明我組負債不斷增加，收益能力減弱，競爭能力和獲利能力都在下降。

我組應該科學有效進行融資，減少負債，提高銷售收入，提高企業競爭能力。

銷售利潤率：呈下降趨勢，說明我組銷售收入逐漸降低，而成本開支越來越大。

我組應該有效控制各項成本，節約開支，同時提高銷售收入。

要通過合理融資、降低利息成本，減少廣告、轉產費等可控成本等方式進行“節流”；同時根據市場價格的變化調整產品結構，并積極開拓市場，擴大市場占有率，以實現“開源”的目標，最終增加企業銷售利潤。

總資產周轉率：總體呈上升趨勢，總體發展態勢相對平穩。

應該注意的是，在今后的發展過程中，需要注意存貨和應收賬款等資產的周轉效率，在訂單的選取上要參考賬期等因素，并盡可能多地銷售產品，以提高總資產周轉率，增強企業的活力和償債能力。

權益乘數：呈上升趨勢，說明我組負債程度越來越高，資產結構不合理，經營負擔增加，財務風險增加，不利于企業長期發展。

我組應該科學融資，減少負

債，提高企業獲利能力，減少企業負擔。

三、現金流控制能力分析

（一）財務預算情況

我組在財務預算方面只是大概估計了一下各項必須支付的開支，并沒有填制相應的現金流量表，這無疑是我這個財務總監的失誤。

并且由于預算沒有做到位，在第三年時存貨和原材料較多，導致生產線停產一年，公司收入少，幸而及時了解了市場情況，將存貨和原材料賣出；而在第五年的經營過程中幾近斷了現金流，這才及時進行了短期貸款。

我組應該在經營一開始就做好財務預算，這樣才能合理利用現金流，制定好公司發展戰略。

一方面，要通過對市場產品價格和需求量的分析，結合其它小組的相關信息，合理進行廣告資金的投入，不能一味地節省或者一味地冒進，爭取用較小的成本拿到較大的訂單，增加銷售利潤，減少綜合費用等在各項成本中所占的比重，提高所有者權益。

另一方面，要及時關注存貨、應收賬款等，合理進行原材料的訂購和生產線的管理，提高現金流的運作效率，以增強企業獲利和償債能力，實現企業的長期有效地可持續發展。

（二）融資及時率

縱觀六年的情況，我組成員一直存在一個誤區，認為能不貸款是最好的，導致我組在進行投資方面總是畏手畏腳，市場未能及時開拓，導致市場占有率較低，市場份額少。

并且在第五年的經營過程中出現現金流幾近斷流的情況，這才匆忙進行貸款，無疑給我們企業長期發展帶來非常不利的影響。

所以我組在融資及時率方面是較差的，這也是我組六年經營成果較差的一個重要因素。

（三）現金流控制的合理性分析

我主要從我組現金的償債能力、資金周轉能力和獲利能力進行現金流控制的合理性分析。

通過四力分析和杜邦分析可以看出，我組負債程度較高，資金周轉能力較低，獲利能力處于較低水平。

我組在第六年經營中，走入一個誤區，認為現金越多越好，于是不斷進行折現，導致貼息不斷增加，利潤下降，所有者權益下降。

因此，需要隨時了解現金流量、庫存積壓、銷售、應收賬款等情況，以提高現金的周轉效率。

同時要通過調整產品和市場結構以增加銷售利潤，提高現金的獲利能力。

四、個人總結

（一）沒有合理預算

我組在一開始經營時就沒能夠搶占先機，在沒有對財務進行確切的預算的情況下，只顧節省廣告開支，沒能奪得本地市場標王地位。

而且由于廣告投入少，導致我組第一年的訂單在各組中最小，銷售收入少，以致于第一年就處于劣勢，沒有相應的收入就沒有資金進行市場開拓等一系列投資，影響到了后面幾年的經營，這也是我組公司規模較小的一個重要原因。

預算對于一個公司來說是不可或缺的，這直接關系到一個公司的生產運營以及規模擴展等一系列經濟活動，作為一個財務總監，我做要做的不僅僅是記賬，而是應該站在財務的角度給公司經營者提供一些有效和相關經營活動的建議，因為資金是一個公司的經濟命脈，沒有足夠的資金運作，公司所有的一切都將變成紙上談兵，根本不能付諸行動進行實施。

（二）沒有進行長期戰略規劃

我組并沒有對六年的產品研發、市場開拓、生產線投資、固定資產購置等方面進行合理有效規劃。

1、只是在第一年開始開拓區域市場，在第二年奪得區域市場標王后，沒有長遠考慮，后來就算想再進行市場開拓，也由于資金緊張，沒能完成，所以我組就只能局限在區域和本地市場里面；2.在賣掉大廠房后，只是堅守著大廠房這一塊陣地，沒有擴大公司規模的打算，生產線投資也沒能及時跟上，導致產能低下，銷售收入較低，而其他綜合費用卻較高；3.對P3產品的研發也在第二年由于資金問題，推遲了一年才進行，這無疑也讓我組落后與其他小組。

長期的戰略規劃對于一個公司來說是至關重要的，這關系到一個公司能否持續經營和發展，我也在這次沙盤模擬中認識到了管理和規劃的重要性。

（三）負債誤區

我組成員一直對貸款存在一個誤區，認為一個公司要是貸款了就說明在經營上存在一些問題，所以我們認為貸款越少越好，能不貸款就盡量不貸，殊不知貸款其實是借別人的錢為自己公司獲得收益，所以一直到第三年才進行長期貸款。

在前面的三年我組所有者權益一直下降，很多本來想要進行的投資活動都由于現金不足而放棄，公司經營幾年的凈利潤都是少之又少。

由于貸款較晚，市場開拓、購置生產線、產品研發投資等沒能搶占先機，落后于其他組。

這是我組經營不善的一個重要原因。

合理的負債也是一個公司所必須的，在這次模擬中，我們組也有過現金流幾近斷流的現象，要不是能及時貸款，可能公司就面臨破產危機。

（四）現金流誤區

我組一致認為現金越多越好，總是以為看得到的才是最安心的，所以在第六年經營時，雖然接到訂單比較多，有望體感所有者權益。

可是由于這個錯誤的認識，我們不顧賬期長短，統一折現，導致貼息增多，所有者權益下降，影響了

整個企業后續經營，不利于企業長期發展。

這個誤區無疑也是財務總監不應該犯的，我沒有了解所有者權益的本質，錯誤的認為現金越多所有者權益金應該越多，最后填制資產負債表時，發現我組的凈利潤沒有增加反而下降了，這也是我組最后一年經營所有者權益下降的一個重要原因。

不夠我相信，經過前面這么多經驗的總結，如果公司還能持續經營下去，一定能夠再繼續盈利的。

通過這次的沙盤模擬，我深刻地意識到了經營一個公司是一件很不容易的事情，我們組在模擬結束后也積極地分析了自己公司經營過程當中的各種不足和所犯的一些錯誤。

我從中也收獲頗豐，我在這次模擬經營中充當的是財務總監的角色，從一開始不會填制資產負債表到后面的駕輕就熟，在其中也遇到了不少困惑和難題，也在老師和組員的幫助下一一解決。

我在這短短的一段模擬過程中也意識到了財務總監所要承擔的責任和義務，科學的財務預算和有建設性地提供財務信息，給經營者提供相應建議也是必須的。

組員之間的合作和相互信任也是至關重要的，我們在整個過程中有不少樂趣，也有過意見分歧，我感覺到大家都是在全身心投入。

總之，這次的沙盤模擬讓我們親身體驗到了經營一個公司的酸甜苦辣，對我們每個人來說都是意義非凡的。

委托方簡介 篇六

企業名稱：**市**新能源開發有限公司（以下簡稱“****新能源”）

住所：**市招商局

法定代表人：陳宏

注冊資本：壹仟萬元整

實收資本：壹仟萬元整

企業類型：有限責任公司

營業執照注冊號：4702640**

發照機關：**市工商行政管理局

成立日期：20**年5月26日

經營范圍：新能源的開發與管理，生物質能源林基地投資和建設，有機農業基地建設。

截至評估基準日20**年11月30日，**市**新能源開發有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：

**市**新能源開發有限公司股東表

資產評估報告 篇七

xx公正資產評估公司接受貴公司的委托，根據國家有關資產評估的法律、法規和政策，遵循獨立、客觀、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對因xx糖業集團股份公司而涉及的xx糖紙有限責任公司的全部資產、相關負債和凈資產進行了評估工作。評估人員按照必須的評估程序對委托評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產、負債和凈資產在評估基準日的市場價值作出了公允反映，現將資產評估情況及評估結果報告如下：

一、委托方、產權持有者、被評估單位及委托方以外的評估報告使用者

（一）委托方、被評估單位概況。

委托方：xx糖業集團股份公司。

被評估單位：xx糖紙有限責任公司。

企業法人營業執照注冊號：（企）451100200004455。

住所：xx北海市東北路100號。

企業法定代表人：鄧忠。

注冊資本：人民幣1億元。

企業類型：有限責任公司。（內資法人獨資企業）

經營范圍：主要以機制糖、食用酒精、文化紙等生產銷售為主，兼運輸服務。

企業歷史和現狀：xx糖紙有限責任公司是一家以制糖為主的企業，位于xx北海市經濟開發區東北路100號，于2001年經xx區國資委以（2001字000248號）文批準由xx糖業股份公司、xx合浦縣新力糖廠共同出資組建，并經xx區工商管理局批準（注冊號：451100200004455）成立的有限責任公司，注冊資本為人民幣10000萬元，占地331489.89平方米，現有員工534人，其中：專業技術人員130人，下設7個車間和11個部門。企業主要以機制糖、食用酒精、文化紙等生產與銷售為主。xx糖紙有限責任公司經過多年的滾動發展，并依靠科技創新對甘蔗資源進行全面的綜合開發，利用甘蔗渣生產的文化用紙等綜合利用產品已占全廠工業總產值的30%以上。主要產品年生產能力為：機制糖2.55萬噸、文化紙3萬噸、酒精2萬噸。到2008年末企業資產規模為1.48億元，2008年實現工業總產值1.68億元。該企業先后榮獲“xx資源綜合利用先進企業”、“xx環保先進企業”、“xx用戶滿意企業”、“xx企業管理優秀獎”、“農業產業化xx重點龍頭企業”、“xx食品企業百強企業”、“xx食品衛生等級A級單位”等榮譽稱號。該企業通過了ISO2200食品安全管理體系認證證書。2008企業的財務狀況及經營成果表：

資產負債表

編制單位：xx糖紙有限責任公司

金額單位：元

利潤表

（二）產權所有者

根據xx糖紙有限責任公司提供的公司章程、驗資報告及現時的工商登記記錄顯示，于評估基準日2008年12月31日，xx糖紙有限責任公司注冊資本人民幣一億元，股東為xx糖業集團股份公司和xx合浦縣新力糖廠。其中：xx糖業集團股份公司出資6000萬元，xx合浦縣新力糖廠出資4000萬元，兩股東分別持有xx糖紙有限責任公司股份的60%和40%。

（三）委托方以外的評估報告使用者

除國家法律、法規另有規定外，本評估項目委托方以外的其他評估報告使用者為國有資產監督管理機構。

二、評估目的

因xx糖業集團股份公司擬收購xx糖紙有限責任公司全部股東權益，xx公正資產評估評估公司受xx糖業集團股份公司委托，對xx糖紙有限責任公司的股東全部權益進行評估，為股份收購提供價值參考依據。

本次評估的經濟行為文件為xx糖業集團股份公司《關于同意收購xx糖紙有限責任公司全部股東權益事宜的批復》桂糖字2008[第08號]xx國資委《關于同意xx糖業集團股份公司收購xx糖紙有限責任公司的批復》國企字2008[39]號文。

三、評估對象和評估范圍

（一）評估對象

本次資產評估的對象為xx糖紙有限責任公司的股東全部權益。

（二）評估范圍

評估范圍為xx糖紙有限責任公司于評估基準日經審計后資產負債表反映的全部資產和負債，其中總資產賬面價值為147215609.87元，負債賬面價值為28595100.39元，凈資產賬面價值為118620509.48元。評估資產類型主要包括：

流動資產：賬面價值25190856.77元

固定資產：賬面原值139361800元，賬面凈值92905827.03元

無形資產（土地使用權）：賬面價值22644502.21元流動負債：賬面價值18306600.39元

總負債：賬面價值28595100.39元

納入評估范圍的資產和負債與業務約定書確定的評估范圍一致，詳細資產評估范圍以經審計后的資產負債表為準。

xx糖紙有限責任公司評估基準日的資產負債表已經過xx信達會計師事務所有限公司審計并出具審計報告。

（三）被評估單位情況介紹

企業名稱：xx糖紙有限責任公司

住所：xx北海市東北路100號

法定代表人：鄧忠

公司類型：有限責任公司（內資法人獨資）

注冊資本：人民幣一億元

經營范圍：主要以機制糖、食用酒精文化紙等生產銷售為主，兼營運輸服務。

注：評估基準日2008年12月31日的財務數據已由xx信達會計師事務所有限公司審計。

四、價值類型及其定義

根據對影響評估對象價值的三個最重要因素評估目的、市場條件和評估對象使用狀況進行分析，本項目資產評估目的為股權收購，因評估人員無法了解未來企業的擴建情況，發展規劃以及特殊的市場交易環境，也未使用僅適合于特定投資者的特定評估資料和經濟參數，評估目的所涉及的資產能有效使用。因此，本項目選擇的資產評估價值類型為成本價值和收益價值。

注冊資產評估師執行資產評估業務的目的僅是對評估對象價值進行估算并發表專業意見。評估結果系指評估對象在評估基準日的經濟環境與市場狀況以及評估師所依據的其他評估前提和假設條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出的價值估算成果，不能理解為評估對象價值實現的保證或承諾。

五、評估基準日

本項目資產評估基準日2008年12月31日。

評估基準日是委托方根據本次評估目的的具體要求確定的。評估基準日選擇遵從利于評估結果有效服務于評估目的，能減少與避免評估基準日調整事項，能準確劃分評估范圍和準確高效地核實和檢驗資產，能合理地選取評估價格依據。本次評估中所采用的價格標準均為評估基準日有效的價格標準。

六、評估依據

（一）經濟行為依據

1、xx糖業集團股份公司《關于同意收購xx糖紙有限責任公司股東全部權益事宜的批復》桂糖字2008（第08號）；

2、xx國資委《關于同意xx糖業集團股份企業收購xx糖紙有限責任公司的批復》國企字2008（39號）文。

（二）法律法規依據

1、《國有資產評估管理辦法》（1991年11月16日國務院令第91號）；

2、《國有資產評估管理辦法施行細則》（1992年7月18日國資辦發[1992]36號）；

3國務院辦公廳轉發財政部《關于改革國有資產評估行政管理方式，加強資產評估監督管理工作的意見》的通知（2001年12月13日國辦發[2001]102號）；

4、國家國有資產管理局關于轉發《資產評估操作規范意見（試行）》的通知（國資辦發[1996]23號）；

5、《企業國有資產評估管理暫行辦法》（2005年8月25日國資委令第12號）；

6、《中華人民共和國土地管理法》；

7、《中華人民共和國城市房地產管理法》；

8、中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規程》（GB/T18508—2001）；

9、國土資源局《全國工業用地出讓最低價標準》國土資發[2006]307號。

（三）準則依據

1、財政部財企[2004]20號《評估準則——基本準則》和《資產評估職業道德準則——基本準則》；

2、《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（會協[2003]18號）；

3、中評協[2004]134號《企業價值評估指導意見（試行）》；

4、中評協[2007]189號《資產評估準則——評估報告》；

5、中評協[2007]189號《資產評估準則——評估程序》；

6、中評協[2007]189號《資產評估準則——業務約定書》；

7、中評協[2007]189號《資產評估準則——機器設備》；

8、中評協[2007]189號《資產評估準則——不動產》；

9、中評協[2007]189號《資產評估準則——資產評估價值類型指導意見》；

10、中評協[2007]189號《資產評估準則——工作底稿》。

（四）重大合同協議、產權證明文件依據

1、被評估企業提供的《國有土地使用證》復印件；

2、被評估企業提供的房屋建筑物產權證復印件；

3、被評估企業提供的車輛行駛證或替代性資料復印件；

4、被評估企業提供的部分設備購置合同和發票復印件；

5、被評估企業提供的材料購貨發票、合同復印件。

（五）取價標準依據

1、被評估企業提供的資產評估申報明細表、會計報表及有關協議、合同、發票等資料；

2、《全國統一建筑工程基礎定額xx壯族自治區單位估價表》2005年；

3、《xx壯族自治區土建工程費用定額》2005年；

4、《xx壯族自治區建筑工程消耗量定額》2005年；

5、2008年《xx建設工程造價管理信息》第四期；

6、原城鄉建設環境保護部1984年11月發布的《房屋完損等級評定標準》；

7、《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）；

8、國家經濟貿易委員會等國家六個部（局）聯合發國經貿經[1997]456號文關于發布《汽車報廢標準》的通知；

9、機械工業信息研究院編制的《2008年機電產品報價手冊》；

10、中國汽車網站等權威網站價格信息；

11、阿里巴巴網站價格信息；

12、《資產評估常用數據與參數手冊》；

13、北海市2007年土地定級及基準地價資料。

（六）參考資料及其他

1、被評估企業提供的各類資產及負債評估申報明細表；

2、被評估企業提供的財務報表、評估基準日經審計的資產負債表、驗資報告、企業章程與資產評估有關的資料；

3、xx信達會計師事務所有限公司出具的評估基準日《專項審計報告》（信達審字[2008]38號；

4、評估人員搜集的存貨、機電設備及房地產價格信息等有關市場價格資料；

5、評估人員搜集的電腦、辦公設備及機械設備等類報價資料；

6、xx公正資產評估有限責任公司企業資料庫數據資料。

七、評估方法

（一）評估方法概述

資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段，企業價值評估具體的評估方法按分析原理和技術思路可以大致分為三種基本類型，即市場法、收益法和成本法。

（二）評估方法的選擇

1、關于不采用市場法進行評估的說明

企業價值評估中的市場法是指將評估對象與參考企業、在市場上已有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值等評估思路。由于被評估單位屬非上市公司，且與被評估單位相關行業、相關規模企業轉讓股權的交易案例很少，而且相關參考企業和交易案例的經營和財務信息等資料難于取得，故本次評估不采用市場法。

2、關于采用收益法進行評估的說明

收益法是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。運用收益法進行評估需具備以下三個前提條件：

（1）投資者在投資某個企業時所支付的價格不會超過企業（或與該企業相當且具有同等風險程度的同類企業）未來預期收益折算成的現值；

（2）能夠對企業未來收益進行合理預測；

（3）能夠對與企業未來收益的風險程度相對應的收益率進行合理估算。雖然xx糖紙有限責任公司運營時間距評估基準日較短，可供參考的歷史資料數據有限。但是可以通過參考項目可行性研究報告的相關數據、以及類似企業的相關運營數據分析該公司各類業務收入、成本費用、未來的獲利能力及現金流量等，因此可以采用收益法進行評估測算。

3、關于采用成本發進行評估的說明

企業價值評估中的成本法也稱資產基礎法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象的評估思路。運用成本法評估企業價值，就是以資產負債表為基礎，對各單項資產及負債的現行公允價格進行評估，并在各單項資產評估值加和基礎上扣減負債評估值，從而得到企業的凈資產價值（股東全部權益）。

股東全部權益價值=各項資產評估值之和—各項負債評估值之和

（三）成本法具體運用過程

根據成本法公式：

凈資產評估值=各項資產評估值之和—各項負債評估值之和

由于構成企業各單項資產的屬性不同，各單項資產的價值根據其具體情況選用適當的評估方法得出。各單項資產的評估方法敘及如下：

1、流動資產

（1）貨幣資金

貨幣資金主要為現金和銀行存款，對于現金，采用現場監盤并倒推至評估基準日的方法進行評估。對于銀行存款，用核對銀行對賬單、銀行函證單與銀行存款余額調節表的方法核實各項存款的余額，以核實后的賬面值作為評估值。

（2）應收賬款、應收票據、預付賬款、其他應收款

通過賬表、賬賬核對和抽查原始憑證，具體了解往來款項的發生時間、內容、款項回收時間、欠款人資信狀況等，分析判斷每一筆款項可能回收的金額、在未來是否取得相應的資產或權利，根據在評估基準日后每筆款項可能回收的金額、形成相應的資產或權利確認評估值。

（3）存貨

存貨包括原材料、在庫低值易耗品、包裝物、產成品、半成品。企業另外還申報了在用低值易耗品和賬外產成品。各類存貨的評估方法如下：

①原材料

原材料主要有糖料蔗、石灰和硫磺。對于糖料蔗，其價格為國家規定價格，對于這部分材料按國家規定價格評估；其他材料，由于價格波動較大，基準日不含稅的市場價評估。

②在庫低值易耗品

在庫低值易耗品主要有螺絲、沙紙、棉紗頭。由于存量不多，而且周轉快，價格變動不大，按賬面值評估。

③包裝物

包裝物主要有編織袋和薄膜袋。包裝物周轉快，價格變動不大，按賬面值評估，評估無增減值。

④產成品

產成品主要為機制糖、文化紙、酒精、桔水、濾泥。

產成品采用市場法評估。

評估思路：單位評估值=出廠銷售價×（1—綜合銷售費用率—綜合稅金率—綜合利潤率×凈利潤分成率）

⑤半成品

半成品主要為混合汁、紙漿、和糖漿。對半成品，按半成品數量約當產成品的完工率計算約當產成品數量，從而計算確定半成品評估值。

⑥在用的低值易耗品

在用低值易耗品主要是螺絲、沙紙和棉紗頭。由于在用低值易耗品數量很少，在評估中只評估其中螺絲的價值。由于存量不多，而且周轉快，價格變動不大，評估采用成本法。

2、其他非流動資產

根據所被評估的股票和債券的資產評估基準日收盤價與數量確定評估值。

3、建筑物類資產

經分析（1）因建筑物類資產的預期收益及資本化率難以單獨計量，而且獲利能力難于量化，故不適用收益法評估；（2）因當地工業廠房及構筑物的資產交易市場不活躍，難以獲取足夠數量的具有相似性、可比性的可比資產銷售資料，故不宜采用市場法評估；（3）而委估建筑物類資產的建造時間、面積、體積、結構等資料相對比較完整，現時資產與歷史資產具有相同性和可比性，形成資產價值的耗費是必須的，同時，資產處于正常繼續使用狀態，符合成本法的使用條件，故可以采用成本法進行評估。

成本法的計算公式為：

評估值=重置成本—實體性貶值—功能性貶值—經濟性貶值

由于委估建筑物類資產使用正常，能滿足生產需要，不存在功能性貶值和經濟性貶值，評估采用的是更新重置成本，因此成本法的計算公式為：

評估值=重置成本—實體性貶值

=重置成本×（1—實體貶值率）

=重置成本×成新率

4、設備類資產

經分析，（1）因設備類資產的預期收益及資本化率難以單獨計量，而且獲利能力難于量化，故不適用收益法評估；（2）因當地二手設備資產交易市場不活躍，難以獲取足夠數量的具有相似性、可比性的可比資產銷售資料，故不宜采用市場法評估；（3）而委估的設備類資產名稱、規格型號等歷史資料相對比較完整，現時資產與歷史資產具有相同性和可比性，形成資產價值的耗費是必須的，同時，資產處于正常繼續使用狀態，符合成本法的使用條件，故可以采用成本法進行評估。成本法的計算公式為：

評估值=重置價值—實體性貶值—功能性貶值—經濟性貶值

本次設備類資產的評估采用的是更新重置成本，由于委估設備類資產使用正常，與目前市場上流通的設備在技術性能上差別不大，設備在原地正常使用，不存在經濟性貶值，因此不考慮功能性貶值和經濟性貶值，僅考慮其實體性貶值。因此，成本法的計算公式為：

評估值=重置價值—實體性貶值

=重置價值×（1—實體性貶值率）

=重置價值×成新率

5、無形資產—土地使用權

估價對象為工業用地，與待估宗地同一供需圈內的可比交易案例極少，難以用市場比較法評估；待估宗地不是用于開發后銷售，也不適用剩余法；待估宗地處在鐘山縣基準地價覆蓋范圍外，但可以參照鐘山縣末級工業用地基準地價，采用基準地價系數修正法進行評估；同時，土地的取得成本資料能收集測算，因此適宜采用成本逼近法評估估價對象地價。

綜上所述并根據本次評估的目的。和待估宗地的特點，分別采用基準地價系數修正法、成本逼近法進行評估，然后以兩種方法的結果綜合分析來確定最終的評估結果。

基準地價系數修正法是利用北海市土地定級估價成果及基準地價標準，通過實地調查估價對象區域因素和個別用地條件及其他用地特征，根據調查結果，確定各因素修正系數，求出估價對象的宗地地價。

基準地價系數修正法評估宗地地價的計算公式為：

土地單位地價=[基準地價×K1×（1+∑K）±x]×K2

式中：K1—期日修正系數

K2—土地使用年限修正系數

∑K—影響地價區域因素及個別因素修正系數之和

x—開發程度修正值

成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。

其基本計算公式為：

土地價格=（土地取得費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益）×區位修正系數×年期修正系數

6、負債

負債包括短期借款、應付賬款、預收賬款、應付工資、應交稅費、其他應交款、其他應付款、一年內到期的長期負債。評估人員通過賬賬核實、查閱相關憑證，在確認負債的真實性和合理性的基礎上，以評估目的實現后的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。

（三）收益法具體運用過程

1、評估方法思路

通過對企業整體資產進行分析，明確收益法預測的權益資產價值包涵的資產范圍。

2、企業權益資本價值評估值計算公式

企業權益資本價值評估值=未來收益期內各期凈現金流折現值總和

3、收益法選擇

收益法主要有折現凈利潤法和折現現金流法，考慮到凈利潤受會計政策的影響比較大，本次收益法評估采用折現現金流法對被評估單位的整體資產價值進行評估。

4、收益法的數學表達式及說明

我們將凈現金流量作為企業資產收益的指標用符號R表示，將持續經營的企業相關資產的收益分前后兩段，對于前段的預期收益采取逐年預測折現累加的方法，而對于后段是假設其現金流收益趨于穩定，保持第n年的收益額水平，對后段預期收益進行還原及折現處理，將前后段收益加在一起便構成了企業相關資產的收益現值。

在本次評估中，我們將把被評估單位的未來相關資產的凈收益按照如下模型折現：

p[Ri（1r）i]

i1nRn（1r）nr

p——未來收益期內各期凈現金流折現值總和

Ri——第i年凈現金流

r——折現率（權益資本成本）

Rn——為第n年的凈現金流

n——為預測期

八、評估程序實施過程和情況

xx公正評估公司接受xx糖業集團股份公司的委托，對xx糖紙有限責任公司全部股東權益進行評估。本次評估工作于2009年1月5日開始進行評估清查的前期工作，2009年1月25日完成評估清查工作，2009年1月30日出具正式評估報告。評估程序實施過程和情況如下：

（一）明確評估業務基本事項和簽訂業務約定書

資產評估師經與委托方溝通洽談后，明確評估目的、評估對象和范圍、價值類型、評估基準日等評估業務的基本事項。

（二）簽訂業務約定書

在明確評估業務基本事項的基礎上，對專業勝任能力、獨立性和業務風險進行綜合分析和評價，由評估機構承接評估業務，簽訂業務約定書。

（三）編制評估計劃

評估機構承接評估業務后，由注冊資產評估師根據評估業務的具體情況編制評估計劃。

（四）現場調查

現場調查的具體步驟如下：

1、注冊資產評估師根據評估工作的需要，向被評估單位提供資產評估申報表格式和評估所需資料清單；指導其進行資產清查和填表工作，搜集準備基礎資料。

2、注冊資產評估師及評估人員到主要資產所在地進行現場調查。現場調查包括：（1）聽取被評估單位有關人員進行情況介紹；（2）獲取需要評估的資產清單，進行賬賬核對、賬表核對、賬實核對，核實評估對象的存在性和完整性；（3）通過詢問、函證、核對、監盤、勘察、檢查等方式進行調查，獲取評估業務所需的基礎資料，了解評估對象的現狀、品質和使用狀況；（4）對評估對象的法律權屬資料進行查驗，關注評估對象的法律權屬情況。

（五）收集評估資料

根據評估業務的具體情況和評估對象的特點收集評估資料，如到工商管理部門和土地管理部門收集、查閱相關資料和了解有關規定；通過委托方和被評估單位獲取相關評估資料；通過查閱有關價格刊物、網站收集相關價格資料和行業發展狀況；獲取評估基準日的審計報告等。

（六）評定估算

根據評估業務的具體情況對收集的評估資料進行必要的分析、歸納和整理，形成評定估算的依據。

根據評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，分析市場法、收益法和成本法等各種評估基本方法的適用性，選擇收益法和成本法分別對評估對象進行評估。

根據所采用的評估方法，選取相應的公式和參數進行分析和計算，形成初步評估結論。在初步評估結論的基礎上，對評估結論與評估目的、價值類型的適應性；評估資料的全面性、客觀性及適時性；參數選取的合理性及適時性；計算公式的正確性，計算表格鏈接的正確性等進行分析后，進行相關增減值分析，判斷評估結論的合理性，最終選取其中一種方法的結果作為評估結論。

（七）編制和提交評估報告

在履行了評定估算的程序后，根據法律、法規和資產評估準則編制評估報告初稿；根據評估機構內部質量控制制度對評估報告初稿進行內部審核；在不影響對最終評估結論進行獨立判斷的前提下，與委托方或委托方許可的相關當事方就評估報告的有關內容進行必要溝通。在完成以上評估程序后，向委托方提交正式資產評估報告。

九、評估假設

（一）假設條件

1、持續經營假設、產權主體變動假設

假設xx糖紙有限責任公司能保持評估基準日的資產范圍、功能、使用效率，資產經營模式、主營業務不變等資產狀態和管理狀態；在產權主體變動的情況下，能夠持續經營，生產的產品達到生產規模和指標。

2、公開市場假設

本評估假設此股權的交易是在公開市場條件下進行的，資產收購的雙方互無特殊關系、在各自理性行事且未受任何強迫的情況下進行交易；委估資產在市場上有足夠的展示時間，自愿買方不會特別急于購買和自愿賣方不會急于出售，雙方當事人各自精明，謹慎行事。

3、評估外部條件基本不變的假設

假設國家的宏觀政治、經濟、社會環境相對穩定，匯率、利率、稅收政策、物價或通貨膨脹、人口、產業政策等相對穩定，也不考慮外界不可抗力因素影響。

4、評估對象方面的假設

（1）假設評估對象的產權合法，股權收購不存在法律障礙；假設委估資產的權屬為xx糖紙有限責任公司所有，資產為完全產權。

（2）對于本評估報告中被評估資產的法律描述或法律事項（包括權屬、或負擔性限制），本公司按評估準則要求進行一般性的調查。除在工作報告中已有揭示外，假定評估過程所評資產的權屬為良好，可在市場上進行交易；同時也不涉及任何留置權、地域權，沒有受侵犯或無其他負擔性限制的。

5、有關資料真實性的假設

由委托方和被評估單位提供的與評估相關的所有資料，是編制本報告的基礎，評估假設這些資料是真實和合法的。

（二）評估限定條件

1、本評估結論是根據本報告所述評估目的、價值類型、評估依據、評估假設、評估方法、評估程序所得出。沒有考慮資產購置資金來源、相關負債以及資產現在或將來可能承擔的抵押、擔保事宜以及特殊交易方式可能追加附出的價格對評估價值的影響，未考慮因企業領導層變更、企業經營決策發生變化、融資條件發生變化對評估價值的影響；未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估價值的影響；也未考慮控股權產生的溢價以及非流通性產生的折扣。當假設條件發生變化時，評估結果一般會失效。

2、評估機構對市場情況的變化不承擔任何責任，亦沒有義務就評估基準日后發生的事項或情況修正我們的評估報告；

3、評估報告中所采用的評估基準日已在報告前文明確，而我們對企業整體價值的估算是根據評估基準日本地貨幣購買力做出的；

4、委托方確認評估機構及有關資產評估人員并不是鑒定環境危害和合規性要求對被評估資產產生影響的專家。因此，評估機構對以下事項沒有義務也不承擔責任：未能就環境因素對被評估資產價值產生的影響做出鑒定，包括因環境污染引起的損失、對任何違反環境保護法律所引起的損失或因某種環境危害的發生而需要清除的費用。在此次，本報告中價值的估算是依據沒有任何可能導致價值受損的環境污染危害存在的假設前提下做出。評估機構并不具備所需的工程技術專業知識來識別相關的環境因素，對這些現象亦不承擔責任。如果委托方希望獲知有關這一方面的進一步信息，則應當另行委聘這一領域的專家。

十、評估結論

（一）成本法和收益法的評估結果

兩種評估方法的評估結果表金額單位：元

（二）兩種評估方法的評估結果差異分析

從上表可知，xx糖紙有限責任公司股東部分權益價值用收益法和成本法評估的結果差額為94206402.09萬元，差異率為79.42%，差異的主要原因是：

收益法是利用投資回報和收益折現等技術手段，把評估對象的預期產出能力和獲利能力作為評估標的來估測評估對象的價值，強調的是企業整體資產的預期盈利能力，包括了資產綜合影響效應；而成本法是從資產的成本角度出發，對企業資產負債表上所有的單項資產和負債，用市場價值代替歷史成本，是資產和負債的簡單加減，不包括企業未來的獲利能力和資產綜合影響效應。因此，采用不同的評估途徑，評估結果會存在一定的差異。

根據以上分析，我們認為收益法和成本法的評估結果都是合理的，只是通過不同的評估途徑反映其現時市場價值。

（三）評估結果的確定

在收益法預測中，主營業務收入的預測是股權現金流量預測的起點，并對評估結果起關鍵作用。由于產品產銷量及產品價格受市場影響價格波動較大，其產品銷量及產品價格變化幅度較難預測，被評估單位未能提供有關收益、成本的預測資料和融資計劃。同時xx糖紙有限責任公司生產運營的時間距評估基準日較短，可供參考的歷史資料數據有限。雖然評估過程中作了特定假設，但評估預測仍存在較大的不確定性因此，本次評估最終將成本法評估結果作為本次評估報告的最終結論

（四）成本法評估結論的具體情況

于評估基準日2008年12月31日，xx糖紙有限責任公司的總資產賬面價值為147215609.87萬元，負債賬面價值為28595100.39萬元，凈資產賬面值為118620509.48萬元。賬面值無調整。經評估：總資產為241207442.17萬元，負債為28380530.60萬元，凈資產為212826911.57萬元；凈資產評估增值96030093.33萬元，增值率為82.22%具體評估情況見評估結果匯總表及評估明細表。

評估結果匯總表

評估基準日2008年12月31日

被評估企業名稱：xx糖紙有限責任公司單位：元

（五）評估結果與賬面價值比較變動情況及原因

本次評估結果與調整后賬面值相比較，凈資產評估增值96030093.33元，增值率為82.22%，評估增減值主要原因如下：

1、存貨類資產

存貨評估值為14753574.71元，增值1574537.47元，增值率為11.95%。評估減值主要原因：（1）原材料評估增值205297.80元；（2）在庫低值易耗品評估減值16.56元，減值的原因是在庫低值易耗品盤虧而造成的減值；（3）產成品評估增值1372515.36元，增值的原因是：①由于市場價格波動，使產成品評估增值；（4）半成品評估減值2841.70元。減值的原因是由于半成品實地盤點數盤虧而減值；（5）在用低值易耗品的評估減值417.43元，原因是沒有賬面價值且存在實體性貶值。

2、房屋建筑物類資產

房屋建筑物類資產評估凈值增值27946846.37元，增值率為41.17%，增值原因是：

（1）由于社會的發展及物價上漲（尤其是近年來鋼材價格的上漲）的影響造成了建安工程的成本加大，從而造成了評估增值；

（2）申報評估的房屋建筑物的原始入帳價值是按照當時建造建筑物時的原材料價格入帳，造成帳面價值較低，而本次的評估價格是評估人員按照評估基準日原材料以及人工費用的市場客觀合理價格進行評估，從而造成了評估增值幅度較大。

3、機器設備評估

機器設備類固定資產評估值為53593242.3元，增值30608964.18元，增值率133.17%。其中：

（1）機器設備評估值5050081293元，增值率140.15%。

（2）車輛評估值973514.4元，減值526485.6元，減值率35.10%。評估減值的主要原因①是近年來汽車加工工藝發展較快，汽車價格呈下降趨勢，因而造成汽車類資產的重置全價有所減值；②部分車輛已無實物。但企業沒有進行賬務處理，因此造成評估減值。

（3）電子設備評估值2118915元，增值率365.33%。評估增值的主要原因是：①由于近幾年生產原材料價格普遍上漲，使部分設備的購置價格有所提高，造成設備評估增值；②由于資產占有單位采用的折舊年限與評估采用的經濟壽命年限存在差異。

4、土地使用權評估

土地使用權評估增值41752347.6元，增值率184.38%。增值主要原因分析：

（1）對于工業用地，根據現行國家的土地政策《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》國發[2006]31號及《全國工業用地出讓最低價標準》國土資發

[2006]307號，各級政府部門嚴格實施對工業用地的調控和管理，出讓工業用地確定土地使用權出讓價格時必須執行最低控制標準，從而增加了現在土地使用權的取得成本；

（2）委估企業能以較低的價格取得委估宗地的土地使用

十一、特別事項說明

1、本次評估在被評估單位資產清查工作完成和由審計機構對清查結果進行財務審計后，再對資產清查結果進行評估，所以評估報告是在審計合法性、公允性和會計處理方法一貫性的基礎上進行操作。

2、評估人員所取得的資產負債表、申報明細表、產權證明及與評估相關的資料，均由被評估單位提供，上述資料的真實性、完整性由被評估單位負責。本次評估沒有考慮被評估單位提供的賬外資產，申報表之外的負債及可能存在的或有資產、或有負債。

3、由于條件所限，本次評估中，對機器設備的技術鑒定主要采用現場勘察手段，未使用精密儀器對設備進行測試和檢驗；對房屋建筑物，評估人員主要采用現場目測勘察方法，而未使用專業儀器對資產進行全面技術檢測；對于固定資產中的隱蔽部分無法實際觀測，主要是進行表面觀察、詢問相關人員和查看其檔案資料為主。

4、評估人員并非本項目所涉及糖紙產品行業領域的專家或專業人士，盡管對委估項目所涉及專業知識進行了盡可能深入的了解，且評估人員經過充分努力、勤勉盡責，但評估結論仍然會受到專業知識水平、執業能力的限制和影響。

5、根據xx糖紙有限責任公司承諾，該公司不存在對外擔保事項，也不存在重大法律訴訟事項和影響生產經營的重大事項，評估人員對這些有關事項進行了關注，但無法對其是否存在提供保證。資產評估沒有考慮可能存在的上述事項對評估結論的影響。

6、本評估結論是根據本報告所述評估目的、價值類型、評估依據、評估假設、評估方法、評估程序所得出，并在其存在的條件下成立。沒有考慮資產購置資金來源、相關負債以及資產現在或將來可能承擔的抵押、擔保事宜以及特殊交易方式可能追加附出的價格對評估價值的影響，未考慮因企業領導層變更、企業經營決策發生變化、融資條件發生變化對評估價值的影響；也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當假設條件發生變化時，評估結果一般會失效。

7、本評估結論是本機構出具的，受本機構評估人員的執業水平和職業能力的影響，可能存在一定程度的不確定性。

關于《資產評估報告書附件》使用范圍的聲明

本資產評估報告及附件僅供委托方用于評估目的對應的經濟行為和送交資產評估行政主管部門審查使用；評估報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可評估機構不得隨意向他人提供或公開；未經我公司同意委托方不得將報告的部分或部分內容發表于任何公開媒體上；對委托方不當引用評估結果于其他經濟行為而形成的結果，我公司不承擔任何法律責任。

十二、評估報告使用限制說明

1、本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；

2、本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；

3、未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外；

4、與本評估報告所述評估目的相關的股權收購行為和程序應該符合國家的有關政策、法規規定，評估報告的使用者應恰當使用評估報告書，由于使用評估報告書不當所造成的后果，由評估報告的使用者負完全責任；

5、本評估報告的有效期自2008年12月31日至2009年12月30日止，只有當評估基準日與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用評估報告。

十三、評估報告日

本評估報告書提出日期為：2009年1月

資產評估報告書附件

一、經濟行為文件復印件

二、《專項審計報告》

三、委托方與被評估單位營業執照復印件

四、被評估單位車輛行駛證、房屋產權證、土地所有權證復印件

五、委托方與被評估單位承諾函復印件

六、簽字注冊資產評估師承諾函

七、資產評估機構營業執照及資格證書復印件

八、簽字注冊資產評估師資格證書復印件

資產評估報告 篇八

一、 委估項目

***公司所屬房產抵押貸款估價項目

二、 委托方

名稱：***公司

地址：***

三、 估價方

名稱：***房地產評估咨詢有限公司

地址：***

證書號：*** 資質等級：***

法定代表人：***

四、估價對象概況

估價對象位于***，其合法產權人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。

其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權證號碼為***。

副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于20xx年，外觀九成新，房屋所有權證號碼為***。

五、估價目的

為確定房產抵押貸款額度提供參考依據而評估房產抵押價值。

六、估價時點

20xx年8月15日

七、價值定義

采用公開市場價值標準

八、估價原則

本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，還應依據如下原則：

1、 合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。

2、 最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。

3、 替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

4、 估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格。

九、估價依據

1、 委托方提供的資料

（1）委托書；

（2）委托方企業營業執照復印件；

（3）房屋所有權證復印件。

2、 國家標準GB/T50291-1999《房地產估價規范》。

3、 國家和地方的有關法律、法規和有關規定。

4、 估價機構和估價人員掌握和收集的有關資料。

十、估價方法

估價對象為商業房產，同一供求圈內的整體成交案例極少，無法適用市場比較法；同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。

十一、估價結果

估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、細致的測算，確定該估價對象在評估基準日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整（￥2265.34萬元）。

十二、變現能力分析

變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉換為現金的可能性。

估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現的價格范圍為：估價結果±10%，變現時涉及以下稅費：

①中介服務費：5%–6%

②契稅：4%

③營業稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5%

④所得稅：20%

⑤過戶手續費：2%左右

⑥印花稅：0.5‰

⑦其它費用

十三、估價人員

*** 中國注冊房地產估價師

注冊號：***

*** 中國注冊房地產估價師

注冊號：***

十四、估價作業時間

20xxx年8月12日—***

十五、估價報告有效期限

本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。

關于評估目的說明 篇九

1、說明評估目的及與評估目的對應經濟行為的進展狀況，評估目的實現后預計產生的影響；

2、已經獲得有關部門批準的，應載明批件名稱、批準日期及文號，并收錄于評估說明附錄的資料清單之中。

評估對象和評估范圍 篇十

（一）評估對象

本項目評估對象為2014年11月30 日北流市佳輝新能源開發有限公司擁有的全部資產和負債，具體包括公司的流動資產和負債等。

（二）評估范圍

根據《資產評估業務約定書》和北流市佳輝新能源開發有限公司填報的資產清查評估明細表。本次評估的范圍為北流市佳輝新能源開發有限公司于2014年11月30 日的全部資產和負債。

截止2014年11月30日，納入本次資產清查評估明細表的委估資產和負債具體情況如下： (2)非流動資產合計8,970,426.67元，其中：無形資產8,970,426.67元；

（3）資產總計17,193,777.63元；

（4）流動負債合計7,565,368.60元，其中：其他應付款7,565,368.60元；

（5）負債合計7,565,368.60元；

（6）所有者權益合計9,628,409.03元。

本次申報評估的資產范圍與委托評估的資產范圍一致。

上面內容就是我為您整理出來的10篇《資產評估報告樣本-資產評估報告》，希望可以對您的寫作有一定的參考作用。